台地とは？地形特性と強みについて解説
土地活用を検討する上で、まずは「台地」がどのような土地なのか、その地形的な特性と、活用における強み・弱みを正しく理解しておく必要があります。
台地とは？
台地とは、周囲が斜面で囲まれていて、上が平らになっている土地のことです。河川が長い時間をかけて土砂を運び、それが積み重なって形成された「段丘」や、火山活動によってできた地形など、その成り立ちはさまざまです。
多くの場合、水はけが良く、地盤が安定しているのが特徴です。日本の主要な都市の多くは、古くから人々が安全に暮らせる場所として、台地の上に発展してきました。
例えば、東京の山手地区や愛知県の小牧市中心部などがその代表例です。このように、台地は住宅地や商業地として非常に高いポテンシャルを持つ土地といえます。
【出典】国土数値情報ダウンロードサイト「氾濫原と人々の暮らし」
台地のメリット
台地という地形は、土地活用において多くのメリットをもたらします。主に以下の3つの強みが挙げられます。
地盤が強く、災害に強い
台地は、硬い地層（洪積層など）で構成されている場合が多く、地盤が非常に安定しています。そのため、地震が発生した際に揺れが増幅されにくく、液状化のリスクも極めて低いのが大きな利点です。
標高が高く、水害リスクが低い
周囲の低地よりも標高が高いため、河川の氾濫による洪水や、津波といった水害の被害を受けにくい強みがあります。近年、大規模な水害が頻発する中で、この安全性は土地の資産価値を高める重要な要素です。
水はけがよく、湿害のリスクが低い
台地の地表は、水を通しやすい砂や礫の層で覆われている場合が多く、水はけが良いという特徴をもちます。これにより、大雨が降っても水たまりができにくく、建物の土台が湿気によって傷む「湿害」のリスクを低減できます。
台地のデメリット
多くのメリットがある一方で、台地特有の注意点も存在します。
凹地や谷では浸水の可能性がある
台地全体としては水害に強いものの、台地の中にも「谷底低地」とよばれる、川によって削られた谷状の地形や、雨水が集まりやすい凹地が存在します。このような場所では、局地的な大雨によって内水氾濫（下水道などで排水しきれない水が溢れる現象）が発生する可能性があるため、注意が欠かせません。
農業利用には工夫が欠かせない
水はけが良い特徴は、裏を返せば、水持ちが悪いことでもあります。そのため、水を大量に必要とする水田（稲作）にはあまり向いていません。また、標高が高いために、近くの河川から農業用水を引きにくい側面もあります。農業利用を考える場合は、栽培する作物の選定に工夫が求められます。
台地の土地活用アイデア3選
台地で行える土地活用のアイデアとして以下の3つが挙げられます。
◯果樹園や畑として活用する
◯賃貸アパートや戸建賃貸住宅で家賃収入を得る
◯公園として活用する
それぞれのアイデアについて詳しく解説します。
果樹園や畑として活用する
台地の水はけの良さは、一部の農業にとっては大きなメリットとなります。
特に、根腐れを嫌う果樹（みかん、ぶどう、りんごなど）の栽培には非常に適しています。
また、畑として利用する場合も、さつまいもやじゃがいもといった、比較的乾燥した土壌を好む根菜類の栽培にも最適です。
水田のように大規模な灌漑設備を必要としないため、初期投資を抑えながら農業を始められる可能性があります。
賃貸アパートや戸建賃貸住宅で家賃収入を得る
地盤が安定していて災害に強い台地の最大の強みは、人々が安心して暮らせる「住宅地」としての活用に最適です。
実際に、東京都文京区の5つの台地（本郷台地、小石川台地など）や、愛知県小牧市の中央部に広がる洪積台地は、古くから良好な住宅地として利用されてきました。
これらの地域のように、賃貸アパートや戸建賃貸住宅を建設し、家賃収入を得る方法は、台地活用における王道です。
特に近年は、防災意識の高まりから、安全な立地にある住宅の人気が高まっています。この「安全性」を物件の大きな付加価値としてアピールすれば、周辺の物件との差別化を図れます。
公園として活用する
所有する台地を、地域住民の憩いの場である「公園」として活用する方法もあります。
直接的な収益を生むわけではありませんが、社会貢献につながり、税金面のメリットも期待できる選択肢です。
例えば、神戸市では「市民公園制度」というものがあり、個人や法人が所有する土地を市に無償で貸し付け、公園として整備・公開する場合、その土地の固定資産税や都市計画税が免除されます。
ご自身の土地が地域の安全な遊び場や避難場所として活用されることは、所有者として大きな誇りとなるでしょう。
活用方法に困っている場合は、一度お住まいの自治体にこのような制度がないか問い合わせてみるのも一つの手です。
【出典】神戸市「『市民公園制度』ってご存知ですか？」
台地で土地利用が難しい場合の対処法
活用アイデアがある一方で、立地や形状などの問題でどうしても利用が難しい台地も存在します。そのような場合の対処法として、以下の3つが挙げられます。
◯売却する
◯自治体への寄付をする
◯相続土地国庫帰属制度を活用する
それぞれの対処法について詳しく解説します。
売却する
最もシンプルで確実な方法が、土地を売却する対応です。売却してしまえば、毎年の固定資産税の負担や、土地の管理の手間から完全に解放されます。
台地は前述のとおり住宅地としての需要が高いため、立地条件さえ悪くなければ、買い手が見つかる可能性は十分にあります。
まずは、不動産会社に査定を依頼し、ご自身の土地の市場価値を把握することから始めましょう。複数の会社に査定を依頼し、最も信頼できるパートナーを見つけるのが重要です。
自治体への寄付をする
「売却するほどでもないが、所有し続けるのは負担だ」といった場合は、自治体へ土地を寄付する方法も考えられます。寄付が受理されれば、所有権が移転し、固定資産税の支払い義務もなくなります。
ただし、自治体も活用が見込めない土地や、管理に手間がかかる土地は受け取ってくれないケースがほとんどです。寄付を検討する場合は、まず役所の資産管理を担当する部署などに相談し、引き取りの条件などを確認する必要があります。
相続土地国庫帰属制度を活用する
相続によって取得した台地に限られますが「相続土地国庫帰属制度」を利用して、土地の所有権を国に移す方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、相続したものの、活用も売却もできずに困っている土地を、国が引き取ってくれる制度です。
ただし、利用するには、境界が明確で管理しやすい更地であるなどの条件を満たす必要があり、審査手数料や10年分の管理費に相当する負担金の支払いも求められます。
すべての場合で利用できるわけではないため、詳細は法務局のウェブサイトなどでご確認ください。
【出典】法務省「相続土地国庫帰属制度について」
台地での土地利用を成功させるためのポイント
台地の恵まれたポテンシャルを最大限に引き出し、土地利用を成功させるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。
◯土地利用の目的を明確にする
◯土地の条件を精査する
◯用途地域を把握しておく
◯綿密な資金計画を立てる
◯土地利用の専門家へ相談する
それぞれのポイントについて詳しく解説します。
土地利用の目的を明確にする
まず最初に、なぜ土地利用を行うのか「目的」をはっきりさせることが欠かせません。目的によって、選ぶべき最適な方法は全く異なるからです。
例えば「とにかく固定資産税の負担をなくしたい」というのが最優先であれば、売却や寄付が現実的な選択肢になります。
一方で、「安定した収入源を確保したい」のであれば、賃貸住宅経営などの収益事業を検討する必要があります。
「社会貢献をしたい」という思いが強ければ、公園としての提供なども視野に入るでしょう。目的を明確にすれば、その後の計画がブレずに進められます。
土地の条件を精査する
同じ台地であっても、一つとして同じ土地はありません。その土地が持つ個別の条件を詳しく調査する作業が求められます。
最寄り駅からの距離や周辺の商業施設の有無といった「立地条件」や近隣にどのような人が住んでいて、どのような施設が求められているかなどの「地域ニーズ」の調査は必須です。
また、土地の正確な面積や形状、隣地との境界などを把握するのも、具体的な計画を立てる上で欠かせません。
用途地域を把握しておく
土地利用を考える上で、法律上の規制を確認するのは絶対条件です。
特に「用途地域」は必ず把握しておきましょう。
用途地域とは、都市計画法に基づき、その地域にどのような種類の建物を、どのくらいの大きさで建てられるかを定めたルールの総称です。
例えば「第一種低層住居専用地域」では、原則として低層の住宅（10mまたは12mの高さ制限）しか建てられません。
ご自身の土地がどの用途地域に指定されているかを知らなければ、そもそも実現不可能な計画を立ててしまう恐れがあります。
綿密な資金計画を立てる
賃貸住宅の建設など、初期投資が必要な土地利用を行う場合は、詳細な資金計画の策定が成功を左右します。
建物の建築費や土地の造成費といった初期費用だけでなく、固定資産税や修繕費、管理委託費などのランニングコストもすべて洗い出します。
その上で、想定される家賃収入からこれらの支出を差し引き、長期的に安定した収益が見込めるかを厳密にシミュレーションしましょう。空室リスクなども考慮に入れた、余裕のある計画を立てる姿勢が重要です。
土地利用の専門家へ相談する
台地の土地利用は、地形の評価から、法規制の確認、市場調査、事業計画の策定まで、非常に専門的な知識が多岐にわたります。これらのすべてを個人で判断するのは、多大な労力がかかり、リスクも伴います。
少しでも不安や疑問を感じたら、早い段階で土地利用の専門家である建設会社や不動産会社に相談するのが賢明です。
豊富な経験を持つプロならではの視点で、ご自身では思いつかなかったような最適な活用方法を提案してくれるかもしれません。
台地での土地利用にお悩みの方は専門家へご相談ください
今回の記事では、台地の地形的な特性から、具体的な土地利用のアイデア、そして事業を成功に導くためのポイントまでを解説しました。
台地は、地盤が強く災害に強いという、他の土地にはない大きなアドバンテージを持っています。
その強みを正しく理解し、地域のニーズと結びつければ、安定した収益を生み出す優良な資産へと生まれ変わる可能性を十分に秘めています。
「自分の土地の強みを活かした、最適な活用プランを知りたい」
「具体的な建築計画や、収支シミュレーションについて相談したい」
もしこのようにお考えでしたら、ぜひ一度土地活用の専門家に相談することをおすすめします。専門家に相談すれば、具体的な事業計画や資金シミュレーションなど、台地の土地利用を成功させるためのサポートをしてくれます。
自分の土地に合った最適な活用法を見つけて、第二の収入源を作ったり、税負担の軽減を目指したりしてみませんか？
