【保存版】土地活用で不動産投資を始める具体的アイデア11選！

土地活用で不動産投資する方法11選

土地活用と一口にいっても、その方法は立地や面積によってさまざまです。成功の鍵は、ご自身の土地が持つポテンシャルを最大限に引き出す、最適な投資方法を見つける点にあります。

都市部のにぎやかな場所から、郊外の静かな環境まで、それぞれの場所にふさわしい活用法が存在します。ここでは、具体的な活用アイデアを11種類、幅広くご紹介しますので、参考にしてください。

戸建賃貸住宅経営

アパートやマンションではなく、一戸建ての住宅を建てて貸し出す方法です。

特にファミリー層は、一度入居すると長期間住んでくれる傾向があるため、安定した家賃収入が見込めます。入居者同士の騒音トラブルの心配が少ないのも、貸主・借主双方にとってのメリットです。

ただし、アパート経営と違って戸数が一つのため、入居者がいない期間は家賃収入が完全にゼロになるリスクがあります。

テナントビル経営

駅前や幹線道路沿いなど、人通りの多い土地であれば、テナントビルの建設も有力な選択肢です。オフィスや店舗、クリニックなどを誘致し、賃料収入を得ます。

複数のテナントが入居すれば、空室リスクを分散させられますし、アパート経営より高い収益性も期待できます。

一方で、建築費用が高額になる点や、景気の動向によってテナントの確保が難しくなる可能性がある点は、注意が必要です。

トランクルーム経営

都市部では、住宅の収納スペース不足からトランクルームの需要が高まっています。運営方式は、屋外にコンテナを設置する「屋外型」と、建物を建てて貸し出す「屋内型」の2種類があります。

屋外型はコンテナを設置するだけで始められる手軽さが魅力ですが、外気の影響を受けやすく、温度や湿度の変化に弱いのがデメリットです。

そのため、衣類や書籍、美術品といったデリケートな物品の保管には向きません。

一方、屋内型はセキュリティや空調が完備されているため、より高い賃料を設定できます。個人の季節用品の保管だけでなく、近年ではネットショップの在庫保管場所といった法人利用のニーズも増えています。

コインパーキング経営

駅前や繁華街、商業施設の近くなど、短時間の駐車需要が高いエリアに向いているのがコインパーキング経営です。比較的少ない初期投資で始められ、管理の手間も少ないのが魅力です。

土地の形状が不整形であっても始めやすく、将来的に他の用途へ転用しやすい柔軟性もあります。

ただし、周辺に競合が現れやすい点や、収益が稼働率に大きく左右される点は考慮しておきましょう。

月極駐車場経営

都市部だけでなく、地方の住宅街でも安定した需要が見込めるのが月極駐車場経営です。賃貸住宅に駐車場がついていなかったり、複数台の車を所有していたりする家庭からのニーズは根強くあります。

コインパーキングのように精算機などの設備投資が不要で、アスファルト舗装と区画線を引くだけで始められる手軽さがメリットです。

ただし、一台あたりの賃料は安価なため、大きな収益を上げるのは難しい側面もあります。

太陽光発電

日当たりが良く、周辺に高い建物がない郊外や田舎の広い土地であれば、太陽光発電も有効な投資先です。設置したソーラーパネルで発電した電気を電力会社に売却し、売電収入を得ます。

国のFIT制度（固定価格買取制度）により、一定期間は国が定めた価格で電気を買い取ってもらえるため、長期にわたって安定した収益予測を立てやすいのが特徴です。

ただし、天候によって発電量が変動する点や、機器のメンテナンス費用がかかる点は念頭に置く必要があります。

保育園経営

待機児童問題は、都市部だけでなく地方でも深刻な課題の一つです。こども家庭庁の発表によると、令和6年4月時点でも、保育所などに入所できなかった待機児童は全国に2,567人存在します。

土地を提供して保育園を誘致するのは、この社会課題の解決に直接貢献できる、非常に意義深い土地活用です。自治体によっては、施設の建設に対する補助金や、固定資産税の優遇措置が受けられる場合があります。

ただし、事業者の選定や行政との協議など、開園までに時間がかかる点は考慮が必要です。

【出典】こども家庭庁「令和６年４月の待機児童数調査のポイント」

介護施設経営

少子高齢化が進む日本では、介護施設の需要が全国的に高まっています。

特に、郊外や田舎の静かな環境は、高齢者が穏やかに暮らす場として適している場合があります。

グループホームやデイサービスセンターといった介護施設を誘致すれば、地域福祉に貢献しながら、長期的に安定した収益を得ることが可能です。

例えば、認知症高齢者を対象としたグループホームは、家庭的な雰囲気の中で共同生活を送る場として、今後ますます需要が高まります。

また、在宅介護を支えるデイサービスセンターは、比較的狭い土地でも開設が可能で、地域に密着した貢献ができます。

土地オーナー様としては、専門の介護事業者に土地や建物を一括で貸し出すことで、運営の手間をかけずに安定した賃料収入を目指せるでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）経営

サ高住は、主に民間事業者が運営する高齢者向けの賃貸住宅です。

法律で「安否確認」と「生活相談」サービスの提供が義務付けられており、高齢者が安心して自立した生活を送れる住まいとして、需要が拡大しています。

この事業は、一般的な賃貸住宅経営の安定性と、介護事業の社会貢献性を両立できる点が大きな魅力です。アパート経営に近いビジネスモデルですが、社会的なニーズが高いため、より安定した入居率が期待できます。

提供する介護サービスの内容を柔軟に設定できるため、自立した元気な高齢者から、少し見守りが必要な方まで、幅広い層をターゲットにできます。

土地オーナー様は、建物を建設して事業者に一括で貸し出す「建て貸し」方式や、土地のみを貸す方式など、ご自身のリスク許容度に合わせた投資方法を選択可能です。

【出典】厚生労働省「サービス付き高齢者向け住宅について」

ナーシングホーム

ナーシングホームとは、一般的な有料老人ホームなどの機能に加え、より医療的なケアに特化した高齢者向け施設を指します。最大の特徴は、看護師が24時間365日体制で常駐し、日々の生活を支える介護スタッフと連携して、入居者の健康管理を行う点です。

これにより、病院と介護施設の両方の性質を兼ね備え、ご自宅や一般的な介護施設では対応が難しい、医療依存度の高い方々も安心して暮らせる体制を整えています。

例えば、たんの吸引や経管栄養が必要な方、がんの終末期の方なども積極的に受け入れています。

また、最期までその人らしい暮らしを支える「看取り」のケアにも対応できるため、専門性が高く、他の施設との明確な差別化が図れる事業です。

日中支援型（日中サービス支援型）グループホーム

日中支援型グループホームとは、日中サービス支援型共同生活援助ともいい、主に障害のある方が共同生活を送るグループホームの中でも、夜間だけでなく日中も職員が常駐し、生活相談や家事支援、緊急時対応などを行う施設です。2018年に制度化された比較的新しい形態です。

利用者が地域で孤立することなく、安心して日中活動に参加できるよう支援する役割があり、その需要は今後ますます高まると予想されています。

土地のみ貸し出すという選択肢もある

「自分で建物を建てて投資するのはリスクが高い」と感じる場合は、土地だけを事業者に貸し出して地代収入を得る方法もあります。

この場合、地主様が結ぶ契約は「普通借地権」と「定期借地権」のどちらかが一般的です。

普通借地権は、契約期間が満了しても、借主が希望すれば原則として契約が更新されます。借主の権利が強く保護されているため、一度貸すと、正当な理由がなければ土地が半永久的に返ってこない可能性があります。

一方で、定期借地権は、契約時に定めた期間が満了すれば、必ず土地が更地になって返還される契約です。

将来的にご自身で土地を使いたい、あるいは売却したいといった可能性がある場合は、この定期借地権で契約を結ぶのが一般的です。

土地活用で不動産投資を行うメリット

土地活用による不動産投資には、単にお金を増やす以上の、さまざまなメリットがあります。それぞれのメリットについて詳しく解説します。

税金の負担を抑えられる

土地は所有しているだけで毎年固定資産税がかかりますが、土地活用を行うと、その負担を軽減可能です。

例えば、アパートなどの住宅を建てれば「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1になります。

また、相続税対策としても非常に有効です。更地で相続するのに比べ、土地の上に賃貸アパートなどを建てると、二段階で評価額が下がり、相続税を大きく圧縮できる場合があります。

まず、賃貸住宅が建つ土地は「貸家建付地」として扱われます。土地の所有者が自由に使えない制約が考慮されるため、更地に比べて評価額が減額される制度です。

さらに、その下がった評価額に対して「小規模宅地等の特例」を適用できます。アパート経営のような貸付事業に使われる土地は、200㎡までの部分について、評価額を50%減額できます。

継続的な収入が見込める

土地活用による不動産投資の最大の魅力は、家賃や地代といった継続的な収入、いわゆるインカムゲインを得られる点です。

事業が軌道に乗れば、毎月安定したキャッシュフローが生まれるため、給与や年金にプラスアルファの収入源を確保できます。

これにより、経済的な安定と精神的なゆとりを手に入れられるでしょう。

土地活用の方法次第では社会貢献になる

所有する土地を、地域社会が求めているものとして活用するのは、大きな社会貢献につながります。

例えば、待機児童問題に悩む地域に保育園を誘致したり、高齢化が進む地域に介護施設を建設したりする活動です。

地域に不足しているインフラを提供し、住民の生活を豊かにするのは、土地の所有者として大きな誇りとなるでしょう。

土地活用で不動産投資を始める際の注意点

多くのメリットがある一方で、土地活用による不動産投資には注意すべき点もあります。計画の甘さが、思わぬ失敗につながる場合も少なくありません。

活用方法がその土地のニーズに合っているか

土地活用を成功させる上で最も重要なのが、その土地が持つポテンシャルと、地域の需要を正確に把握する作業です。

例えば、学生がいないエリアに単身者向けアパートを建てても、入居者は見込めません。

また、周辺に競合となる駐車場が多いにもかかわらず、新たにコインパーキングを始めても、厳しい価格競争に陥るだけです。

その土地で「誰が」「何を」求めているのか、綿密な市場調査が成功の第一歩となります。

所有している土地の用途地域を確認しておく

土地ごとに、建築できる建物の種類を定めたルールが「用途地域」です。この確認を怠ると、計画そのものが頓挫する可能性があります。

用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3種類に大別されます。

例えば、病院は「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」などの用途地域には建設できません。

また、老人ホームのような福祉施設も「工業専用地域」では建設できないなど、施設の種類と用途地域によって細かく制限が定められています。

ご自身の土地で計画している活用方法が、用途地域のルールに適合しているか、必ず事前に確認しましょう。

【出典】
国土交通省「用途地域」
大阪府「用途地域による建築物の用途制限比較表」

無理な借り入れはしない

特に建物を建てる場合は、多額の初期投資が必要となり、金融機関からの借り入れを伴うのが一般的です。

その際、収支シミュレーションの甘さが失敗につながるケースが少なくありません。

「満室がずっと続くはずだ」と希望的観測で返済計画を立てるのは非常に危険です。

空室の発生や、将来の家賃下落、突発的な修繕費なども考慮に入れた、余裕のある資金計画を立てる姿勢が求められます。

土地活用で不動産投資を失敗したくない方は専門家までご相談ください！

今回の記事では、土地活用による不動産投資について、具体的なアイデアから注意点まで解説しました。土地活用は、所有する土地を収益性の高い資産に変える可能性を秘めています。

特に、高齢化が進む日本において、介護・福祉施設としての活用は、安定した収益と高い社会貢献性を両立できる方法としておすすめです。

ご自身の土地に最適な投資方法を見つけるためにも、まずは土地活用の専門家に相談し、具体的な事業計画を立てることから始めてみてはいかがでしょうか。