マンション経営は、安定的に収入を得られる魅力的な投資方法ですが、本当に儲かるのか不安に思う人が多いかもしれません。マンション経営で儲かるコツについて解説します。
マンション経営のメリット・デメリット
まずは、マンション経営のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのか、確認しておきましょう。
メリット1 入居者の確保に成功すれば、安定した収入が確保できる
マンション経営は、家賃収入で収益を出します。初期費用として借入れした不動産投資ローンを、家賃収入から返済していけば、ローンを完済した以降の家賃収入は、ほぼ利益となります。
入居需要が高い土地にマンションを建てることができれば家賃を高く設定でき、空室も発生しにくいため、長期的に安定した収入を得ることが期待できます。
メリット2 景気の影響を受けにくい
投資の中でも、株式投資は経済情勢に大きく左右されますが、マンション経営による不動産投資は、景気の影響を受けにくい特徴があります。住居はなくてはならない生活基盤であり、世の中の景気が悪化しても、入居者のニーズは低下しにくいからです。
仮に、景気が悪くなったとしても、家賃は一定の水準を保つことができます。一方で、景気の影響は受けにくいものの、周辺施設の新設や撤退といった、周辺環境や賃貸需要の変化には大きく左右されます。
メリット3 節税対策になる
相続をする際、現金ではなくマンションを相続すると、相続税の節税ができます。現金で相続すると、すべての金額が相続税の課税対象になってしまいますが、マンション相続の場合は、土地・建物ともに取引価格よりも低い額で評価されるため、その分、節税ができるのです。
＜マンション経営の経費＞
・管理費
・修繕費
・修繕積立金
・管理会社への委託料
・ローンの利息
・税金（印紙税、不動産取得税、固定資産税、都市計画税）
・減価償却費
・損害保険料
・その他必要経費
デメリット1 入居者を十分確保できない可能性がある
マンション経営をする上で重要なのは、マンションが立つ立地条件です。賃貸需要の高低はエリアによって異なるため、事前の調査が欠かせません。交通アクセスが悪かったり、周辺環境の充実度が乏しかったりする場合は、入居者が思うように集まらない可能性があるからです。、マンション経営ではなく、障害者グループホームなどの福祉施設を運営するほうが向いているかもしれません。
デメリット2 入居者を集めるのに費用や手間がかかる
入居者が減って空室が出た場合は、募集広告への出稿が必要です。不動産管理会社などに委託する方法が一般的ですが、不動産情報サイトへの掲載や、折り込みチラシを配布するには、それなりの費用がかかります。なかなか入居者が決まらない場合には、より人目につくように、広告費を増額することも検討しなければなりません。
デメリット3 建物の老朽化による修繕が必要
マンションは、築年数が経過すると劣化も進むため、修繕作業が発生することを見越して、あらかじめ修繕費用を積み立てる必要があります。
長期的に、どのような規模の修繕が発生し、費用はどのくらいかかるのかを計画しなくてはなりません。
マンション経営の収支
マンンション経営における収入と支出にどのようなものがあるのかを確認しておくと、収支プランを立てやすくなります。収支の項目を把握した上で、長期の収支をシミュレーションしておくことがおすすめです。シミュレーションでは、家賃は該当エリアの物件を参考にして、築年数の経過とともに家賃設定を下げ、入居率は立地条件や築年数を踏まえて設定します。
収入と支出には、次のようなものがありますので参考にしてください。
＜マンション経営の収入＞
・家賃
・管理費
・礼金
・更新料
＜マンション経営の支出＞
・管理委託費（建物管理、入退去手続き、募集手続き等）
・賃貸管理会社の管理委託費
・広告費
・修繕積立金
・火災保険料
・地震保険料
・ローン返済
・固定資産税
・都市計画税
・所得税
・住民税
マンション経営で儲けるコツとは？
多額の資金を投入してマンション経営を始めるからには、収益を出す必要があります。そこで、マンション経営で儲かるコツについて解説します。
資金計画をしっかり立てる
マンション経営で長期的に収益を出すためには、入念な資金計画を作ることが大切です。シミュレーションが十分でない状態で経営を始めると、想定外のリスクがあったときに回収できなくなってしまうかもしれません。万が一を想定して、必ず対策を考えておきましょう。災害などは特に事前予測がしにくいので、臨時の出費に備えて、保険に加入しておくことをおすすめします。
地域の需要に合った物件を建てる
安定した収益を出すには、マンションを建てる土地に賃貸需要があるかを見極めることが大切です。最寄り駅との距離や、商業施設、学校、病院、役所などが周辺にあるといった情報も、需要の有無を判断するポイントです。
また、地域によっては世帯属性などが異なるため、マンション経営の前に確認しておく必要があります。例えば、学校施設などが少なく、単身世帯が多いエリアに子育て世代向けのマンションの建設をしても、高い入居率は見込めません。事前にどのような世帯が住むエリアなのかを確認し、空室が発生しないようなマンション経営の計画を立てる必要があります。
マンション経営は長期運用であることを理解する
マンション経営は、10〜20年の長期運用が一般的とされています。短期的な利益を期待すると、あまりに収益が少なく、がっかりしてしまうかもしれません。マンション経営は、「長期的な運用で収益を出すもの」と理解しておきましょう。
少しずつ収益を出していくものだという理解があると、短期的な収益が出なくても焦らずにすみます。
マンションの需要が低い土地は、グループホーム運営がおすすめ
マンション経営は、住まいとしての需要がある人気の土地であれば、安定的な収益を生み出せます。しかし、周辺環境の利便性が低い土地ですと、マンション経営には向いていないかもしれません。とはいえ、利便性が低い土地でも、土地活用の方法はあります。障害者グループホームなどの福祉施設の経営を検討するのもひとつの方法です。
ご自身の土地でマンション経営をするのは難しいのではないかと感じた方は、障害者グループホームの経験が豊富なタカオに、一度ご相談ください。
