土地や家屋、事業用資産の所有者には、固定資産税と呼ばれる税金を支払う義務があります。土地や家屋を使用しているか否かにかかわらず、毎年支払わなければなりません。
今回の記事では、200坪から300坪の広さを持つ土地にフォーカスして、固定資産税の計算方法と、おすすめの土地活用方法をご紹介します。
固定資産税の計算方法
固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している土地や家屋のほかに、事業用資産などに対してかかる税金です。建物が立っていない更地や利用されていない空き家だったとしても、固定資産税は必ず支払わなくてはなりません。
土地に居住用の建物があり、住宅用地の特例を受けられることを前提とした場合の、具体的な固定資産税の計算方法の手順について確認しておきましょう。
1. 土地の固定資産税評価額と家屋の固定資産税評価額を調べる
固定資産税を計算するには、まず固定資産税評価額を知る必要があります。固定資産税評価額は、土地の価値と状態によって市区町村が決定します。基本的には、更地よりも建物が建っている土地のほうが税額は低く、農地や山林などはさらに低くなります。
市区町村から送付される固定資産税の課税明細書を確認するか、役所などで固定資産評価証明書を取得するか、固定資産課税台帳などで確認してください。
2. 固定資産税評価額をもとに、課税標準額を求める
固定資産税評価額を把握したら、住宅用地の場合は軽減措置が適用されるため、下記の方法で課税標準額を求めます。
・小規模住宅用地（住宅用地で住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）：課税標準額＝固定資産税評価額×1/6
・一般住宅用地（住宅用地で200平方メートルを超える部分）：課税標準額＝固定資産税評価額×1/3
3. 課税標準額に1.4％を掛けて固定資産税を算出する
課税標準額が判明したら、さらにその数値に1.4％を掛け、固定資産税を算出してください。
例えば、固定資産税評価額が2,700万円の小規模住宅用地なら、2,700万円×1/6＝450万円が課税標準額で、1.4％を掛けると6万3,000円が固定資産税として算出されます。
なお、家屋が立っていない更地の場合は、住宅用地の特例が適用されないため、固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%」で計算します。
200坪、300坪の土地の広さはどのくらい？
200坪から300坪の土地を相続した場合、どういった土地活用ができるのでしょうか。まずは、200坪や300坪がどれくらい広いのかをイメージしておきましょう。
200坪は約661平方メートルで、中京間に換算すると約400畳分となります。300坪は約991平方メートルで、約600畳分です。小学校の25mプールを基準に考えると、200坪はプール2個分、300坪なら3個分の大きさです。
これだけの大きさがあれば、一般的に考えられる土地活用方法のほとんどを実行することができます。
200坪、300坪で土地活用をする5つの方法
続いては、200坪、300坪の土地の具体的な活用方法について考えていきましょう。代表的な方法には、下記の5つがあります。
1 アパート・マンション経営
最もオーソドックスなのは、アパートやマンションを建てる活用方法です。200坪から300坪の広さがあれば、駐車場や駐輪場などの付帯設備を充実させても、十分な居住スペースを確保したアパート・マンションが建てられます。住宅用地のため、軽減措置が適用されますので、固定資産税が軽減できるのもメリットです。
気になるのは空室になってしまうリスクです。駅から遠い土地や山に囲まれた郊外の農地などは、入居者を集めるのに苦労するため、ほかの活用方法を検討する必要があるでしょう。
2 事業用定期借地
事業用の土地を探している事業者に対して、あらかじめ期間を定めて土地を貸すのが事業用定期借地です。土地の所有者は、事業者から地代収入が得られます。
土地を事業用定期借地として運用することには、下記のようなメリットがあります。
・建物を建てる費用がいらない
・住宅用地より地代が高い
・撤退するリスクが低く、収益が安定する
・契約期間は10年以上50年未満で、最終的には必ず土地が戻ってくる
事業用定期借地は、交通量の多いロードサイドなど、住宅用地としては環境に難がある土地で運用するのにおすすめです。200坪から300坪の広さがあれば、店舗、工場、ホテルなど、さまざまな活用方法が考えられます。ただし、居住用ではないため、軽減措置が適用されませんので、固定資産税は高くなります。
3 商業施設・オフィス
マンションやアパートより収益性を高くしたいのなら、広さを活かした商業施設やオフィスビルの建設がおすすめです。住宅用地ではないため、軽減措置はありませんので、固定資産税は高くなりますが、地域のニーズに合った店舗や経営が安定した会社などをテナントにできれば、収益は安定します。
ただし、商業施設運用の成功には、周辺環境の充実という要素が欠かせません。周辺環境を踏まえ、商業施設の建設ニーズがあるかどうかを判断することが大切です。
4 太陽光発電所
利便性が低い土地の活用方法としては、太陽光発電所として運用する方法も考えられます。固定価格買取制度により、発電した電気は、20年間にわたって電力会社に固定価格で買い取ってもらえるため、長期的に安定した収入を得ることができます。
一方で、初期費用の回収に、住宅用太陽光発電の場合は7～8年、産業用太陽光発電の場合は10～12年近くかかるため、採算性は低めです。長期的な計画のもと、年金のような感覚で運用していくのが望ましい活用方法だといえます。
5 障害者グループホームなどの福祉施設
障害者グループホームは、周辺環境に恵まれていない土地でも採算がとれる土地活用方法です。施設の運営事業者による長期一括借り上げも多く、一度入居した人は長く住む傾向があるため、安定性もあります。
障害者グループホームを同一の敷地に2棟ほど建てる場合、200坪から300坪の敷地面積があれば問題ありません。その分、収益性も高くなります。さらに、住宅用地として軽減措置が適用されるため、固定資産税の負担も抑えることができます。
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200坪から300坪の土地は、さまざまな活用方法が考えられますが、賃貸需要が低い土地の場合は、有効な方法が限られます。
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