所有しているだけでも支出が増えていく空き地や空き家。初期費用を抑えて何とか土地を活かしたいと思ったときの活用方法に、「駐車場経営」があります。
ここでは、更地の土地に駐車場を作り、利用料を得る駐車場経営の具体的な方法とメリット・デメリットのほか、経営前に知っておきたい注意点を紹介します。
駐車場の経営方法は2つある
アパート・マンションの経営と比べて、初期費用を抑えられる土地活用の方法として人気の駐車場経営。経営方法には大きく分けて、個人経営と管理委託経営の2つがあります。
手軽とはいえ駐車場の経営には、契約者の募集や違法駐車への対応など、日々の管理業務もあります。状況に応じて、どちらの経営方法がいいのか選択しましょう。
土地所有者の個人経営
駐車場の経営に関わる作業を土地の所有者がすべて担う場合、土地の整備や設備の導入、契約者の募集、日々の駐車場の管理といったことを行います。募集や管理に手間はかかる反面、賃料はすべて収益になります。
事業者へ管理委託経営
駐車場経営の業務の一部またはすべてを、事業者に委託する方法もあります。管理のどこまでを委託するかによって、下記2つの方式があります。どちらも土地所有者の経営負担は減りますが、管理費を支払う分、収益が減ることに注意が必要です。
・管理委託方式
管理委託方式は、土地の整備や設備の導入まで土地の所有者が行い、管理業務のみ委託する方式です。管理業務のみを委託するため、駐車場の契約数によっては毎月の収入が変動します。
・一括借り上げ方式
一定期間中、土地を事業者に貸し、施工から管理まで一括で委託する方式もあります。土地の借り上げ期間内は、駐車場の契約数にかかわらず、毎月安定した収入が得られます。
利用料金は月極とコインパーキングどちらがお得？
駐車場の経営方法といっしょに検討すべき点が、駐車場の利用料をどう設定するかという点です。ここでは、月極駐車場とコインパーキングそれぞれの、メリット・デメリットについて見ていきましょう。
月極駐車場
月極駐車場は、駐車場の所有者と利用者がひと月単位で賃貸契約を結んで、1ヵ月分の利用料を支払うタイプの駐車場です。主に住宅地や飲食店、オフィス街近隣にニーズがあり、委託はもちろん個人でも経営可能です。
・月極駐車場のメリット
土地の整備さえ行えば駐車場として活用できるため、駐車場の中でも特に初期費用を抑えられます。契約者は中長期的な契約を結ぶことが多く、収入が安定しやすい傾向もあります。
・月極駐車場のデメリット
個人経営の場合、駐車場に空きが出た分の収入は減ります。契約者を十分に集められるかが経営のカギを握ります。事業者による一括借り上げ方式なら毎月の収入は一定ですが、管理手数料は通常の管理委託より高額です。
コインパーキング
コインパーキングは、利用時間に応じた料金を、不特定多数の利用者から徴収するタイプの駐車場です。駅や商業施設の近くのほか、観光地などにニーズがあります。個人経営も可能ですが、専用設備が必要なので事業者への委託が一般的です。
・コインパーキングのメリット
事業者によるコインパーキングの一括借り上げ方式なら、利用率にかかわらず安定した収入が得られます。一方、個人経営なら、利用率が高いほど高収入が見込めるでしょう。
・コインパーキングのデメリット
利用率が高いコインパーキングでも、一括借り上げ方式ならば一定以上の収入は見込めません。また、個人経営では設備投資費用がかかります。立地条件が収益に大きく影響するため、周囲の環境次第では、ほかの土地活用方法を検討しましょう。
駐車場経営をする前に知っておきたい注意点
土地の広さにかかわらず始められる駐車場経営ですが、下記のようにいくつか注意点もあります。
賃貸経営より税金の負担が大きい
駐車場には、固定資産税・都市計画税の優遇措置が適用されません。住宅地として優遇措置の対象となるアパート・マンション経営より、税金の負担は大きくなります。また、駐車場は相続する際も、「小規模宅地等の特例」による減税措置が受けられません。
収益性が低い
アパートやマンションなら、延べ床面積が狭くても2階建て、3階建てと高さを増やすことができますが、駐車場は通常、平面のみでの活用です。そのため、収益面では賃貸住宅経営に劣ります。
立地によって収益性が異なる
コインパーキング型の駐車場は特に、人の多いところでないと収益が見込めません。住宅地や駅から離れた土地では、ほかの方法を検討すべきです。
駐車場以外の土地活用方法にはどのようなものがある？
駐車場経営にはメリットもある一方、立地条件や税制の優遇措置などの面でデメリットもあります。駐車場経営よりも税制の優遇措置が受けられるものや、立地があまり関係ないものなど、さまざまな土地活用の方法についても見ていきましょう。
アパート・マンション
空き地にアパートやマンションを建てる場合、初期費用は比較的高額ですが、住宅用地の特例で固定資産税が軽減される点はメリットでしょう。しかし、立地と客層を見極め、空室のリスクを常に回避しなければ高い収益性は見込めません。
トランクルーム
トランクルームは、都心の住宅密集地などに適した活用方法です。狭い土地や旗竿地でも活用できるのがメリットですが、長く借り手が決まらない、固定資産税の軽減対象ではないなど、実際の利回りは良くない場合があります。
障害者グループホームや高齢者施設等の福祉系施設
障害者グループホームや高齢者施設等の福祉系施設は、駅や繁華街から遠い土地や、変形地にも適した活用方法です。施設の運営事業者の一括借上げの場合、収益が安定するほか、固定資産税の優遇措置で税金の負担も抑えられます。
駐車場経営は、立地の見極めがポイント
駐車場経営は、土地活用の初心者にも適した活用方法ですが、収益につながるかどうかは立地条件次第です。駅や繁華街から遠いなど、アパートやマンションを建てても需要が見込みづらい土地では、障害者グループホームや高齢者施設等の福祉系施設の活用方法を検討しましょう。
まずは、土地を良く知るプロに相談し、あなたの空き地の需要を確認してみてはいかがでしょうか。
