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トランクルーム経営は儲かる?基礎知識と注意点を解説

トランクルーム経営は儲かる?基礎知識と注意点を解説

オフシーズンの洋服やスポーツ用品、思い出の品などを預けられるトランクルーム。トランクルームの設置数は年々増え、都心部から郊外までさまざまな場所で見られます。
土地活用の方法として検討する人も多いトランクルームですが、果たして収益は見込めるのでしょうか。ここでは、トランクルーム経営の基礎知識とメリットのほか、注意点について解説します。

トランクルーム経営とは倉庫を貸し出す事業のこと


トランクルーム経営とは、倉庫を貸し出す土地活用方法です。所有する土地に小型の倉庫を建て、個人や企業と契約して荷物を保管する場所を貸し出すことで収入を得ます。

経営できるトランクルームの形態は、主に2種類あります。ひとつは、所有する土地に設置したコンテナを貸し出す「コンテナ型トランクルーム(室外型)」。もうひとつは、建物の中を区分けして作った倉庫を貸し出す「ルーム型トランクルーム(室内型)」です。
コンテナ型トランクルームは、コンテナの設置のために比較的広めの敷地が必要で、主に郊外で見られます。ルーム型トランクルームは狭い敷地や建物内にも設置できるため、主に都市部で活用されています。

トランクルームの経営方法は3つある

トランクルームの経営方法は、大きく分けて「管理委託方式」「一括借り上げ方式」「事業用定期借地方式」の3つがあります。それぞれの経営方法の特徴を、注意点も併せて見ていきましょう。

管理委託方式

管理委託方式は、ほかも土地の所有者がトランクルームを用意し、集客や契約など経営を行った上で、清掃などの管理のみトランクルーム事業者に委託する方式です。一括借り上げ方式に比べて事業者に支払う手数料が少なく、収益性に優れている点が特徴です。土地の所有者に経営の手間がかかることと、トランクルームの空室分は収入が減り、賃料の保証がない点に注意が必要です。

一括借り上げ(サブリース)方式

一括借り上げ(サブリース)方式は、土地の所有者がトランクルームを用意し、事業者に一棟丸ごと貸し出して経営と管理を委託する方式です。土地の所有者は、固定の賃料を受け取ります。特徴は、どれだけ空室があっても、契約期間中は一定額の収入が得られる点です。トランクルーム事業者がリスクを見込んだ賃料を設定するため、管理委託方式に比べて収益性は低めです。

事業用定期借地方式

事業用定期借地方式は、所有する土地のみを、トランクルーム事業者に一定期間貸し出す方法です。トランクルームの設置や経営を行うのは事業者なので、土地の所有者は地代のみの受け取りとなる点に注意しましょう。トランクルームの用意や管理・経営の手間がなく、最低限の収入が確保できる点が特徴です。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営には、いくつかのメリットがあります。土地活用の選択肢として比較検討される、アパート・マンション経営との違いと併せて見ていきましょう。

土地活用の初期投資が抑えられる

とにかく土地活用においては初期投資を抑えたい

トランクルームの本体価格は1台あたり100万円程度ですから、アパート・マンションの建設費用と比べるとかなり安価です。基礎工事や設備工事などを含めても、一般的な大きさのトランクルーム1台で400万〜500万円程。初期投資を抑えて土地活用をスタートできる点がメリットです。

管理・修繕の手間と費用が抑えられる

アパート・マンションと比べ、トランクルームには一般的に給排水や電気などの設備がないため、一度設置してしまえばほぼメンテナンスを行わずに経営できる点もメリットといえます。コンテナを増やさない限り、新たな管理・修繕の手間や費用がかかることはありません。

土地の広さや形に左右されず設置できる

トランクルームは、コンテナが安定して固定できる更地か、倉庫にできる建物があれば経営が可能です。アパート・マンションの建設に比べて、所有する土地の広さや形はあまり問われない点もメリットでしょう。

所有する土地を転用しやすい

アパート・マンションと比べ、トランクルームの撤去は比較的容易な点もメリットです。所有する土地を更地に戻して、「やっぱりマンションを建てたい」「土地を売りたい」といった場合もすぐに転用できます。

トランクルーム経営の注意点

トランクルームの経営には、いくつか注意点もあります。所有する土地によってはそもそも建てられないという場合もありますから、経営に向けて動き出す前にしっかり把握しておきましょう。

コンテナを固定しない「置き型」での経営ができない

コンテナを置くだけで、土地に固定・定着させない「置き型」タイプは、土地の転用をする際に大変便利でしたが、現在では国土交通省の指導により経営が禁止されています。トランクルームのコンテナは、住宅と同じく「建築物」に分類されます。コンテナは土地に固定し、建築基準法にもとづいて確認申請を行い、確認済証の交付を受けないと設置することができません。

節税対策としてはメリットが少ない

節税対策のイメージ

トランクルームは建築物としてみなされますが、住宅ではないため、固定資産税の「住宅用地の特例」は受けられません。所有する土地の住宅を建て壊してトランクルーム経営に転用する場合、固定資産税が高くなる可能性もありますから注意しましょう。

そもそもコンテナを設置できない地域もある

トランクルームのコンテナは、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「2階以上の第二種中高層住居専用地域」「市街化調整区域」には設置できません。所有する土地がこの地域にあたらないか、注意が必要です。

立地によって集客に時間がかかる

トランクルームは、都心部では近場の収納スペースとして、また郊外では車を乗り入れての利用を検討する人が多く、所有する土地の立地や広さによっては集客が難しい場合もある点に注意しましょう。契約者が集まりづらいときは、収益化まで時間がかかる可能性もあります。

競合が増え、利用者の取り合いになる

トランクルームの建築件数は年々増加しており、競合が増加している点も注意したいポイントです。トランクルーム同士の競争が激しくなり、集客が難しくなる可能性もあります。

1棟あたりの単価が安い

トランクルームの賃料は、契約者にとって住居以外の収納を確保するために支払う金額です。トランクルームの賃料が高すぎると敬遠され、空室のリスクが高まります。かといって、安い単価のままトランクルームの数を増やすと管理が煩雑になります。収支のバランスをどのように確保するか注意して、事前に検討しておくことが大切です。

周辺住民に敬遠される可能性がある

トランクルームの設置は、周辺住民の反発を招く可能性があることも注意しましょう。住民の反発内容としては、景観や治安悪化の懸念、耐震対策への不安が主な内容です。経営するトランクルームについて悪い口コミが広がると、利用者の獲得が難しくなることもあります。

立地や周辺環境によっては、ほかの方法も検討しよう

トランクルーム経営は成長領域であり、条件さえ合えば効果的な土地活用方法です。しかし、経営にあたっての注意点も多く、設置そのものが難しい土地も少なくありません。

こうした場合、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、障害者グループホームなど、福祉施設での土地活用がおすすめです。福祉施設は、高齢化に伴って高い需要が見込める上、高齢者や障害のある方の暮らしやすさが優先されるため、立地や土地の形状を問わず建築することができます。
トランクルーム経営以外の方法を検討する際は、福祉施設の建築に豊富なノウハウを有する株式会社タカオにぜひご相談ください。

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