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ロードサイトでの土地活用の方法とメリット・デメリットを徹底解説

ロードサイトでの土地活用の方法とメリット・デメリットを徹底解説

ロードサイドの土地活用をしたいけれど、何に活用すれば分からないので放置していませんか?ロードサイド店舗は車の交通量が多く、高い集客力があるため店舗誘致をしやすいという特徴があるので積極的な活用をおすすめします。
ロードサイドの土地活用方法としては、主に事業用定期借地方式とリースバック方式の2通りがあります。いずれも少ない初期投資で済むことから、賃貸アパートやマンションとして土地活用をはじめるよりも高い収益性が期待できるでしょう。この記事では、ロードサイドの土地活用に関連する知識や、土地活用をする上で押さえておくべきポイント、ロードサイド店舗のメリットとデメリットについて解説しています。
有効なロードサイドの土地活用方法を知りたい人は参考にしてください。

ロードサイドの土地とは?

土地活用ロードサイド5イメージ

ロードサイドとは、単純に「沿道」という意味ですが、主に郊外の交通量が多い幹線道路などに接した土地を表し、ロードサイドで運営されている店舗や商業施設をロードサイド店舗と言います。
ロードサイド店舗に訪れる客は車で来店することから、駅から遠い立地であっても来店が期待できます。また終電といった時間の制約もないため24時間営業が可能なので、店舗誘致がしやすい点も魅力と言えるでしょう。
ロードサイドはショッピングモールなどの複合施設から、家電量販店、ホームセンター、ドラッグストアなどさまざまな業種の店舗を誘致することが可能です。

ロードサイドでの土地活用方法

土地活用ロードサイド3小売店の店舗建築中イメージ

ロードサイドの土地活用方法は主に「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」の2種類の方式があります。両者の違いについて解説します。

リースバック方式

リースバック方式は、まず出店・開業したい事業主が、土地活用をしたいオーナーに建設協力金を差し出します。オーナーは建設協力金をもとに所有する土地に建物を建築し、事業主に貸し出し、事業主は建設協力金と相殺しながらオーナーに家賃を支払うという仕組みです。
リースバック方式は、土地活用をしたいオーナーにとっては初期投資なし、あるいは、わずかな初期投資で店舗を建設ができて、運営は事業主に任せながら家賃収入を得ることが可能です。

事業用定期借地方式

事業用定期借地権を活用して、土地を事業主に貸し出す土地活用方法です。出店企業に土地のみを貸し出すので、初期投資なしで安定した家賃収入が得られます。また契約終了の際は更地で返還されるので、すぐに次の土地活用に転用が可能です。ただし事業用定期借地権は、用途が事業用に限定されている他、契約の自動更新や契約更新はできません。

ロードサイドで土地活用のメリット・デメリット

遊休地活用メリット・デメリット

土地活用ロードサイドを商業施設や、店舗として土地活用する場合のメリットとデメリットについて紹介します。

メリット

ロードサイド店舗として活用した場合によるメリットは次の3つです。
● 集客性が高い
● 収益性が高い
● 初期投資が少なく済む

メリットについて詳しく解説します。

集客性が高い

ロードサイドは車の交通量が多いため、車で移動している人を自然に誘導しやすいこと、店舗の位置も覚えやすいといった理由から、集客がしやすい土地と言えます。

収益性が高い

ロードサイド店舗は、賃貸アパートやマンションといった住宅用よりも収益性が高い傾向があります。これは、ロードサイド店舗は一般的に20年以上の長期契約を結ぶことから、収益が安定するためです。
一方、アパートやマンションとして土地活用をした場合、入居者の急な引っ越しや、転勤などの空室リスクがあります。また退去者が出るたびに入居者募集や、室内クリーニング、リフォーム費用などもかかるでしょう。

初期投資が少なく済む

ロードサイド店舗は事業用定期借地方式の場合、初期投資なしでスタートできます。またリースバック方式の場合においても、建設協力金があるため、比較的少ない初期投資で建物を建てられます。一方、アパートやマンションといった住宅用として土地活用をする場合、初期投資を回収するためには相当な期間が必要になるでしょう。

デメリット

ロードサイド店舗として土地活用をするデメリットは以下の通りです。
● 土地活用の方法によっては利益が少なくなることもある
● 節税効果は期待できない
● 撤退/解約のリスクがある
土地活用のデメリットについてもそれぞれ詳しく解説します。

土地活用の方法によっては利益が少なくなることも

事業用定期借地方式でロードサイドを土地活用した場合、オーナーは地代※を得られます。しかし、地代の目安は路線価の6%程度と言われており、マンションやアパートといった住宅用として土地活用をした方が収益性が高い場合もあります。
※地代:土地を借りるときに支払う賃借料のこと

節税効果は期待できない

アパートやマンションとして土地活用をした場合、貸家建付地として土地の評価を下げられます。事業者にロードサイドの土地を貸して、事業者が建物を建設しているような活用方法の場合、相続税の節税効果が薄くなることがあります。その他、アパートやマンションといった賃貸住宅向けの固定資産税や都市計画税などの軽減措置も受けられません。

撤退/解約のリスクがある

ロードサイド店舗として土地活用をしても、店舗運営がうまくいかずに失敗することも考えられます。そのため、撤退や解約の可能性がある点は注意が必要です。撤退や解約するリスクも考えて、あらかじめ途中解約のときは建設協力費を返還しない、違約金や店舗の解体費用、原状回復費用などの条件まで契約時に決めておきましょう。

ロードサイドでおすすめの土地活用事例

遊休地活用法

ロードサイドでおすすめの3つの土地活用事例と、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

コンビニエンスストア

コンビニエンスストアは比較的人気があるロードサイトの土地活用方法です。幹線道路沿いであることから集客力が高いうえ、広い駐車場を用意していれば、トラックドライバーなどの休憩場所としての需要も期待できます。

コンビニエンスストアで土地活用をするメリットとデメリット

コンビニエンスストアは事業用定期借地方式か、リースバック方式のいずれかを選ぶことができます。契約期間も一般的には10年から30年になることから、安定した収益が得られるでしょう。
ただし収益性が店舗の経営状況に左右されてしまい、コンビニエンスストアの経営が思わしくないと撤退・解約に至る可能性があります。ロードサイドだから絶対に集客が見込めるわけではなく、オープンした後もマーケット分析や、経営状態の把握や改善などを継続していく必要があります。

飲食店

飲食店もコンビニエンスストアと並んで人気がある土地活用方法です。フランチャイズチェーンであれば既に知名度もあり、経営ノウハウも存在していることから、比較的始めやすい業態です。

飲食店で土地活用をするメリットとデメリット

飲食店は収益性があるので、収益が家賃のみのアパートやマンションよりも賃料を高めに設定できる傾向があります。また事業用定期借地方式であれば、地代だけ得ることも可能です。
しかし仮に経営に失敗して撤退する場合、厨房施設などの設備が残っていると、次の利用者が見つかりにくくなります。仮に撤退・解約したときの設備の撤去や解体費用などの条件について、契約内容を事前に決めることが大切です。

ドラッグストア

近くにドラッグストアが無いのであればドラッグストアもおすすめです。コンビニ同様に医薬品や日用雑貨などは我々の生活に欠かせないものなので、安定した需要が見込まれます。そのため、活用法としては比較的高い賃料が期待できます。

ドラッグストアで土地活用をするメリットとデメリット

ドラッグストアは生活している人にとって必要不可欠であり、交通量の多いロードサイドであれば安定した集客が見込めます。また、周辺に病院があれば調剤薬局を併設するドラッグストアにすることでさらに安定した集客は見込めるかもしれません。さらには退去リスクの軽減にも繋がります。
一方、コンビニ同様にマーケット分析を怠ると思ったより集客が見込めず、退去リスクが高くなるため事前の調査は欠かせません。

まとめ

チェックポイント

ロードサイドは車の交通量が多く集客力があるため、店舗誘致をしやすいという特徴があります。ロードサイドの土地活用方法は主に事業用定期借地方式とリースバック方式の2つがあり、いずれも少ない初期投資で済みます。そのためロードサイドを店舗や商業施設として活用することで、アパートやマンションよりも高い収益性が期待できるでしょう。
ロードサイドの活用方法として今回は3つ事例を紹介しましたが、これが全てではなく立地や土地の広さなどによって適切な用途は異なります。土地活用について検討している人は、タカオへご相談ください。

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