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田舎の土地活用で気を付けたいポイントを徹底解説!活用事例もご紹介

田舎の土地活用で気を付けたいポイントを徹底解説!活用事例もご紹介

土地活用をしたいけれど田舎の土地なので需要がないと諦めていませんか?
確かに田舎の土地は農地法などの規制があり、土地活用の選択肢が限られていることがあります。しかし農地は農業委員会の許可があれば、宅地として転用することも可能です。
この記事では、田舎におすすめの土地活用のアイデアを7つ紹介しています。田舎の土地を持っていて、何か有効な活用方法がないか探している人は、ぜひ最後までお読みください。

田舎の土地活用は難しいとされる3つの理由

なぜ、理由イメージ

田舎の土地活用が難しいと言われる理由として、主に次の3つが考えられます。

需要が少ない

田舎の土地の中には、そもそも需要が見込めないので土地活用が難しい場合もあります。
例えば交通のアクセスが悪く、近隣に商業施設もないような土地では、家賃を安くしても、なかなか入居者は集まりません。
多少交通アクセスが悪くても需要が期待できる介護施設での土地活用を考えたとしても、極端にアクセスが悪ければ入居者は集まらないでしょう。

規制がある

田舎の土地の中には、規制があるために活用が難しい土地があります。主な土地に関する規制には下記があります。

規制

規制の概要

市街化調整区域

市街化を抑制している地域

急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律

急傾斜地の崩壊による災害から人命を守るため、土地活用を制限する

都市緑地法

良好な都市環境を形成するための規制

宅地造成等規制法

崖崩れや土砂の流出などによる災害を防止するための規制

農地法

農地確保や食料を安定供給するため、農地の転用などを規制

地形や質が悪い

田舎の土地は地形や質が悪く、土地活用が難しいケースがあります。この場合、くぼみや丘、雑木林などの整地や造成費用がかかるため費用の面で難しい場合と、土地の形状が三角形で建物の建設自体が難しい場合があります。

田舎の土地における2つの規制

田舎土地活用イメージ2

土地に関する規制について先の章で紹介しましたが、田舎の土地を活用するうえで確認しておくべき最も重要な規制は、市街化調整区域と農地法の2つです。それぞれの規制の概要と注意点について解説します。

市街化調整区域

市街化調整区域とは無秩序に市街地が拡大しないよう、建物の市街化を抑制している地域のことです。市街化調整区域では、原則、建物を建設することができません。
所有している土地が市街化調整区域に該当する場合、土地活用の選択肢が減るので注意が必要です。仮に市街化調整区域に該当する場合、以下のような土地活用方法を検討してみましょう。


● 駐車場
● 資材置き場
● 太陽光発電
● 高齢者施設
● 社会福祉施設
● 医療施設
● 墓地・霊園

なお、自身の所有している土地が市街化調整区域に該当しているかどうかは、市区町村の検索システムで確認できる他、役所の都市計画課でも確認ができます。

農地法

農地は宅地に転用できますが、無制限に宅地に転用が進むと国内の農業が衰退してしまいます。こうした農業の衰退を防ぐため、農地法では、地目※が農地となっている土地を宅地に変更する際は、転用の目的を添えたうえで農業委員会の許可を受けなければならないと定めています。
※地目:土地の主な用途のこと
したがって農地は全く地目の変更ができないわけではなく、条件を満たして農業委員会の許可を受ければ地目が変更され、建物を建てることは可能です。
ただし農業振興地域に指定されていると、他の地目に変更はできません。仮に農地として土地活用をするときは以下のような目的を検討してみましょう。


● 他の農家へ売却
● 他の農家に貸す
● 市民農園

人気のある田舎の土地の特徴

土地活用田舎イメージ3

人が集まる場所や交通の結節点にある土地は、人気が高い土地と言われています。代表例は下記の通りです。


● 駅の近く
● ショッピングモール近辺
● 観光地やその周辺
● 工場や大規模施設の周辺
● 高速インターチェンジ近辺

保有している土地が上記の要件に該当しているときは、田舎でも人気の高い土地かもしれないので、土地活用の専門家に相談してみましょう。

田舎におすすめの土地活用方法5選

遊休地活用法

田舎におすすめの土地活用方法を5つ紹介します。

アパート経営

田舎でも駅やバス停など交通アクセスの良い場所や、近隣に商業施設がある土地を保有していて、入居者が見込める場合は、アパート経営を検討しても良いでしょう。
アパート経営は入居者がいる限り安定した家賃収入が得られるうえ、複数の入居者がいるので空室リスクの影響は、戸建て賃貸住宅ほど大きくはありません。
しかし空室リスクは収益悪化になるので、なるべく早く次の入居者を見つける必要があります。また新築でアパートを建てるにしても、既にある建物を賃貸利用のためにリフォームするにしても、高額な初期費用がかかる可能性があります。始める前に入居の需要があるか、慎重に確認しましょう。

戸建て賃貸住宅

戸建て賃貸を貸し出して入居者から家賃収入を得る方法です。競合も少なく、ファミリー層などが入居してくれれば、アパートやマンションよりも長く済んでもらえる可能性があります。またアパートやマンションよりも利回りが高い傾向があり、土地を既に所有しているのであれば10%程度の利回りも期待できます。
しかし、一旦空室になると家賃収入がゼロになってしまうので、戸建て賃貸住宅はアパートやマンションよりも空室リスクが高くなります。

駐車場経営

駐車場として貸し出して、賃借料を得る方法です。1ヶ月単位の賃貸契約を結ぶ月極駐車場か、時間制で土地を貸し出すコインパーキングの2通りの活用方法があります。
駐車場経営は建築物が必要ないケースが多いため初期費用が少なく、仮に失敗したとしても他の用途への転用が容易です。また建築物を建てるには不向きな不整形地でも始められます。
一方、駐車場経営は立地に左右されやすい、収益性が低い、固定資産税や相続税の軽減措置を利用できないと言ったデメリットがあります。

トランクルーム経営

トランクルームとはコンテナハウスという建物を建築し、収納スペースとして貸し出して賃料を得る土地活用方法です。屋外にコンテナを設置する「屋外型」と、建物内の各部屋に倉庫を割り当てる「屋内型」がありますが、田舎の土地の場合は、屋外型がメインになるでしょう。屋外型コンテナハウスは、初期費用や維持費があまりかからず、ある程度土地を整備するだけでコンテナハウスを簡単に設置できます。
しかし、トランクルーム経営はアパートやマンションほどの利回りは期待できません。また保管物の盗難や破損リスクがあるので注意が必要です。

福祉施設

福祉施設は、老人ホームや障害者施設などが挙げられます。福祉施設は、立地条件が悪くても土地活用ができることからおすすめです。下記で代表的な福祉施設3つをご紹介します。

施設名

概要

住宅型有料老人ホーム

生活支援等のサービスを提供する高齢者向けの老人ホーム

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)

入居者を単身高齢者や高齢夫婦に限り、施設内で介護・医療と連携したサービスも併せて提供する賃貸住宅

障がい者グループホーム

障害のある人が数名で施設の支援者などから生活や健康管理面でのサポートを受けながら共同生活を営む住宅

 

尚、公共性が高い土地活用方法なので、補助金が活用できるケースもあります。入居者が多ければ大きな利益が期待できますが、利回りは低く、初期投資が極めて高額になる傾向があります。

太陽光発電

太陽光パネルなどの発電システムを土地や屋根に設置して、太陽光を利用して電力を生み出し、電力を売却して利益を得る土地活用方法です。集客の必要がないうえ、地価が安いので広い土地を確保できることから、おすすめの田舎の土地活用方法です。
しかし、年々電力の買い取り価格が下がっており、初期投資の回収に時間がかかる点がデメリットと言えるでしょう。

資材・重機置き場

工事業など事業をしている人や法人に対して、資材置き場として土地を貸し出して収益を得る土地活用方法です。そのまま土地を貸し出すだけなので、初期投資はかからず、市街化調整区域や農地法などの規制がある土地でも活用できます。土地活用の方針が決まっていない間、とりあえず資材置き場として貸し出しておくという使い方も可能です。
ただし初期投資がかからずリスクが少ない反面、収益性という点ではほとんど期待できません。

まとめ

チェックポイント

田舎の土地は活用方法が限られるので、難しいと思われがちです。しかし農地でも要件を満たし、農業委員会の許可を得れば宅地に変更できるため、立地次第ではアパート経営や戸建て賃貸住宅などにも活用できます。今回紹介した土地活用方法の事例を参考に、最適な土地活用方法を検討してみましょう。
田舎の土地活用に関する相談があるときは、タカオまでお問い合わせください。

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