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旗竿地を活用するには?評価が低い旗竿地で利益を生む活用方法

旗竿地を活用するには?評価が低い旗竿地で利益を生む活用方法

その特殊な形状や制限の多さから、「使い道がわからない」「使いづらい」と土地活用をあきらめてしまいがちな旗竿地(はたざおち)。確かに、整った土地と比べたときにデメリットがあるのは事実ですが、実は旗竿地を活用して利益を生む活用方法がないわけではありません。
ここでは、旗竿地の基礎知識をはじめ、立地や形状、広さにかかわらず旗竿地を活用する方法についてご紹介します。

旗竿地とは?

初めに、旗竿地とは何か、その概要を確認しておきましょう。
旗竿地は、道路から奥まったところに土地があり、その土地と道路に接する間口部分が細長い路地のような土地でつながっている、特徴的な形をした土地の通称です。

上から見たときに、細長い路地部分が竿、奥まったところの土地部分が旗のように見えることから、旗竿地と呼ばれています。「敷地延長地」や「敷延(しきえん)」と呼ばれることもあります。

周辺の土地相場と比べて旗竿地の評価は低い

旗竿地は、その形状と建築に伴うさまざまな制限から、周辺の土地相場と比べて評価は低くなります。所有している旗竿地がなかなか売れず、あきらめて放置している土地オーナーも多いかもしれません。
長方形や正方形といった一般的な整形地と比べたとき、なぜ旗竿地は評価が低くなるのか、その特徴を整理しておきましょう。

接道義務を満たしていないケースがある

建物を建てる際には、土地や建物についてのルールを定めた建築基準法に従うことが必要。
建築基準法では、接道義務といって、建築物の敷地は「建築基準法で定めるところの道路に2m以上接していなければならない」という決まりがあります。これは、災害や事故が発生した場合に、避難したり緊急車両が出入りしたりするための通路を確保する目的で定められているもの。

つまり、間口部分が2mに満たない土地では、建物の新築や建て替えを行うことができません。さらに、旗竿地では、道路に接する部分だけでなく、通路の「竿」部分の幅もすべて2m以上でなければならないため、建物を建てる条件はより厳しいといえます。

なお、接道義務を定めた建築基準法が施行された1950年以前に立てられた建物では、当時の救済措置として、道路への接地部分が2m未満の場合でも接道義務を満たしているとみなされています。ただし、その土地に新たに建物を再建築することはできず、一般的に「再建築不可物件」と呼ばれています。

旗竿地の土地活用には、こうした法律がかかわることもあるため、まずは土地活用のプロに相談してみるのがおすすめです

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竿(路地)部分の外構工事の費用がかさむ

前述したとおり、旗竿地は「旗」と「竿」を組み合わせた形で成り立っています。そのため、住宅を建てる場合には、旗の部分に建物を建てて、竿(路地)部分は玄関へのアプローチとして整備するか、駐車場や駐輪場スペースとして有効活用するのが一般的。

竿部分の地面の舗装や塀など、外構を新たに施工する場合には、その土地に合ったオーダーメイドとなります。竿部分の長さと広さ、こだわり方によっては、外構工事の費用がかさむ可能性があります。

日当たりや風通しが悪い

旗竿地は、土地の周りを建物に囲まれていることが多いため、どうしても日当たりや風通しが悪くなります。竿の部分が南側を向いている場合には、太陽光をある程度取り入れることができますが、方角によってはそれも望めません。

採光しやすい大きな窓を作る、リビングを2階に設ける、吹き抜けや天窓を取り入れるなど、間取りの工夫が必要でしょう。

建築コストがかさむ

旗竿地へ建物を建てる際には、建築に必要な資材の運搬や重機の搬入で竿部分を通る必要があるため、時間がかかり、建築コストがかさみます
通路が狭くて大型トラックや重機が入れない場合には、小型の重機に変更したり、資材の運搬を人手に頼ったりすることで、さらにコストがかかるでしょう。

旗竿地はどのように活用されている?

デメリットが多く敬遠されがちな旗竿地ですが、アイディア次第でうまく活用できる場合もあります。
比較的多く選択されているのは、下記のような活用方法です。

アパートを建てる

建物を建てられる広さがあれば、通常の土地活用の選択肢のひとつであるアパートの建築が可能です。竿部分を駐輪場や駐車場にすることで、有効宅地部分を広く取るなどの工夫もできるでしょう。

ただし、旗竿地でのアパート経営を考える場合、周辺の医療施設やスーパーなど、生活に不可欠な施設の有無や、治安の良し悪しなどを含めた周辺環境が非常に重要。ゆったりと建物を建てられる広さがあっても、日当たりや風通しが悪かったり、駅からのアクセスが悪く生活に不便だったりする物件は人気が低く、空室リスクが高まるからです。

また、周辺の建物に囲まれていてプライバシーを確保できると考える人もいれば、物件の状況を道路から確認しづらく、危険であると判断する人もいるため、防犯面の評価が分かれるところです。

トランクルームや駐車場にする

トランクルームも、旗竿地の代表的な活用方法のひとつです。特に、狭小地が多く、旗竿地ができることが多い都心の住宅密集地では、十分な収納スペースを備えていない住宅も多く、トランクルームのニーズは高いでしょう。
また、竿部分に車が1台通れる広さがあれば、駐車場にすることもできます。トランクルームと同様、都心の住宅密集地では駐車場がない狭小住宅が多いため、一定のニーズは見込めるでしょう。

トランクルームや駐車場は、狭い土地や変形地、傾斜地など、悪条件の旗竿地でも活用できるのがメリットです。

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旗竿地の活用なら障害者グループホームがおすすめ

旗竿地の活用方法として、アパート経営やトランクルーム、駐車場などの選択肢を検討したものの、コスト面や利回りなどで折り合いがつかない場合、おすすめなのが障害者グループホームの開設です。
駅から遠い、周辺に施設が少ないなど、住宅用地としては売れにくい立地でも、障害者グループホームであれば十分なニーズが見込めます

旗竿地に障害者グループホームを建てるメリットには、主に下記の4つがあります。

立地が多少悪くても土地活用できる

障害者グループホームは、障害があったり、親兄弟などが高齢で支援が難しくなったりしても、地域で暮らし続けたいと願う障害者の方々の「暮らしの場」。そのため、アパート経営で重視されるような周辺環境や立地条件とは、あまり関係がありません

住宅地や住宅地と同程度の立地にあって、入居者が家族や地域住民と交流する機会が確保できる場所であれば開設可能です。

初期費用を抑えた低投資コストが可能

障害者グループホームは、高齢者施設や賃貸マンションと比べると小規模な建物になるので、建築費用が安く済んで初期費用を抑えることができます。また、障害者グループホームは社会貢献を目的とした施設であるため、開設にあたっては自治体から補助金が出る場合も

安定した利回りが期待できる

現在、障害者グループホームは受け皿不足で、希望者が入居したくても入居できない状態にあるといわれています。ニーズが高いため、空室リスクが少なく、安定した利回りが期待できるでしょう

また、入居者は障害者に支給される障害基礎年金の支給や、国・自治体からの家賃補助を受けている場合があり、家賃滞納のリスクが低くなることもあります。

社会貢献型の土地活用ができる

旗竿地の土地活用をあきらめていた人にとって、活用の道が開けることは、それだけでうれしいもの。さらに、その土地に福祉施設を建てることになれば、放置していた土地が収益を上げつつ、社会貢献の一端を担うことができるのです。

受け皿不足の障害者の方々の住まいを確保する取り組みは、国や自治体、民間企業、NPO法人、地域社会の連携によって進められています。こうした社会的要請に応える障害者グループホームの開設は、社会貢献型の土地活用といえるでしょう。

【関連記事】
土地活用は老人ホームや介護施設に注目!そのメリットとデメリット

旗竿地でもあきらめずに活用を!

旗竿地には使いづらいイメージがあり、「買い手がつかない」「用途がない」と評価されることもあります。先入観で、最初から活用をあきらめている土地オーナーも少なくないでしょう。
しかし、今回ご紹介したように、旗竿地を活用する方法はいくつもあります。特に、住宅用地としてはニーズが少ない立地でも建てられる障害者グループホームなどの福祉施設は、旗竿地の活用に悩んでいる土地オーナーにおすすめの方法です。

土地活用の実績が豊富なプロに相談し、旗竿地を有効活用する方法について検討を始めましょう。

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