土地活用なら介護施設がオススメ？メリットや介護施設の種類を徹底解説！

不動産や土地を所有しているものの、活用の方法を迷っているという方も多いのではないでしょうか。

高齢化の進む日本では介護需要の高まりが見込まれるため、介護施設の経営は土地活用における有効な選択肢になるでしょう。

この記事では、土地活用でお悩みの方に向けて、介護施設経営のメリット・デメリットや介護施設の種類などについて詳しく解説していきます。

株式会社タカオでは、土地の仲介や介護施設の出店で多くの実績があります。最後まで記事をご覧いただき、介護施設の経営について理解を深めましょう。

土地活用で介護施設を経営するメリット

土地活用で介護施設を経営するメリットを4点まとめました。

• 立地条件が良くない土地でも建設が可能
• 節税効果がある
• 需要が大きい
• 社会貢献度が高い

各メリットについて詳しく解説していきます。

立地条件が良くない土地でも建設が可能

介護施設は、集合住宅や商業施設などの経営が難しいとされる条件の土地でも経営ができます。

介護施設を経営する場合、駅の近くにある市街地や繁華街の土地よりも、閑静な住宅街のような環境の方が好まれることが多いからです。

そのため集合住宅や商業施設と比較して、立地条件に対する要件は比較的寛容と言えるでしょう。

ただし、山間部などの駅やバス停といった公共交通機関を利用できるところからあまりにも遠い場所での経営は難しいため注意が必要です。

節税効果がある

国や自治体は介護施設に対して補助金や税制の優遇制度を設けています。

介護施設の種類によっては固定資産税が非課税になる場合や、土地の取得費用の補助、建設費の補助を受けられる場合があります。

補助金や税金優遇制度は定期的に改定になるため、介護施設の建設を検討している方は、建設予定地の自治体の補助金制度と税制について事前に確認することをおすすめします。

需要が大きい

国内では高齢者の人口が増加傾向にあります。

総務省統計局の調査によると、2021年9月の推計では、65歳以上の高齢者は3640万人と過去最多を記録しました。2040年には、65歳以上の高齢者の人口は3900万人となる見込みです。

このことからも、介護施設の利用者は今後増加していくことが見込まれ、需要が高まる可能性を秘めています。

社会貢献度が大きい

高齢化が深刻化するなか、介護施設は社会で重要な役割を担っていくと考えられます。介護施設の経営は地域の高齢者の生活を助け、介護者を持つ家族の心配事を和らげる、社会的にとても意義のある事業と言えるでしょう。

これまで有効活用できていなかった土地を介護施設として活用することで、高齢化が進行している地方都市において大きな社会貢献ができます。

高齢者施設経営のデメリット

一方で介護施設の経営では、デメリットや注意すべきポイントもあります。

• 制度改定のリスク
• 賃貸と比較して収益性が低い傾向にある
• 建物の用途転用が難しい

国の制度に左右される部分や介護施設ならではの建設に関しての法規など、介護施設経営においてデメリットとなりうる点については必ず把握しておくべきです。

制度改定のリスク

高齢者施設の経営において、法律や制度が変わることがデメリットになりうる可能性があります。最も影響が大きいのは、3年ごとに改定される介護報酬の改定によるものです。

介護報酬は介護サービスを提供した際に、対価として市町村から事業者に対して支払われるものです。

近年介護報酬は引き下げの傾向が続いており、介護報酬を安定した収入源の1つとして見込むにはリスクがあることを理解しておきましょう。

【介護報酬の改定率の推移】

厚生労働省「令和３年度介護報酬改定の主な事項について」をもとに作成

賃貸と比較して収益性が低い傾向にある

賃貸住宅に向いていない土地でも介護施設を経営できるというメリットがある一方、賃貸住宅と比較すると収益性は低い傾向があるということも頭に入れておく必要があります。

その点を踏まえ、ホスピタリティを充実させ入居者一人あたりの単価を向上させるなど、収益性を高めるためのサービスを構築していくことが大切です。

介護施設の稼働率が芳しくない場合には、稼働率改善や稼働率の安定化を図る集客施策の実施を検討する必要があります。

建物の用途転用が難しい

介護施設の建物は国の設置基準に基づいた特有の間取りを準備する必要があります。

設置基準を満たしていない場合、介護施設を経営することができないため、必ず守らなければならない重要な法律となっています。

そのため、賃貸住宅や商業施設の店舗をはじめとする他の施設への用途転用が難しくなるという点がデメリットとなります。

万が一介護施設経営がうまくいかなかった時に、介護事業から撤退し、既存の建物を活かした別事業を行うことが難しい点は頭に入れておくべきです。

ただし、施設運営を行う介護事業者と長期にわたる契約を結ぶことができれば、大きなデメリットにはならないでしょう。

土地活用における介護施設の種類

介護施設といっても、提供するサービスによって施設の名称や役割が細かく分かれています。入居者の介護の必要性や度合いによって入居可能な施設は異なり、入居者へのサポートの方法もさまざまです。

例えば健康型の老人ホームでは介護サービスの提供を行っていないため、要介護状態の方は、入居することができません。

ここからは代表的な4つの介護施設の分類と役割について解説していきます。

介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは24時間介護スタッフが常駐し、入居者の食事や入浴、排泄など身の回りのサポートを行う施設です。

入居者の生活支援の他に、本格的な介護サービスの提供も行っています。

看護やリハビリのサポートといったサービスを受けることも可能で、入居者の状態に応じて幅広いサポートを受けられる点が特徴です。

介護付き有料老人ホームは要介護の方だけが入居できる介護専用型と、自立した方と要介護者の両方が入居できる混合型の2種類に分かれています。

サービス付き高齢者向け住宅

サービス付き高齢者向け住宅は「サ高住（さこうじゅう）」と略され、高齢者が安心して自立生活ができるような施設となっています。

買い物を代わりに行ったり、病院への付き添いといった身の回りの生活相談や、夜間と明け方の安否確認といったサポートを受けたりすることができ、入居者が安心して暮らせる環境が魅力です。

外出や外泊が認められている施設もあり、入居者が比較的自由度の高い生活を送ることもできます。

グループホーム

グループホームは入居者がスタッフのサポートを受けながら共同生活を送る施設であり、認知症の方々を対象とした施設（認知症対応型共同生活介護）や、障害を持った方々を対象にした施設（障害者グループホーム）もあります。

グループホームの大きな特徴は、入居者が自身で洗濯や料理などを行いながら生活している点です。

生活のすべてを施設の職員に任せないことで、認知症の進行を緩やかにする狙いがあります。

デイサービス

デイサービスは日帰りで利用を行う高齢者向けの施設です。食事や入浴の日常生活のサポートの他に、入居者同士でのレクリエーションを楽しむこともできます。

うまく身体が動かせなくなったり、要介護状態になったりしても、自宅で自立した生活が行えるように身体機能の維持や向上のための機能訓練を提供している点が特徴です。

自宅から施設への送迎サービスも利用可能なため、入居者の家族の負担も減らすことができます。

土地活用の具体的なプランとは？

土地活用で介護施設を経営する場合、どのような方法が適しているのでしょうか？

代表的な土地活用のプラン3選を解説していきます！

土地のみを貸し出す

最も簡単な方法が介護事業者に土地のみを貸し出す方法です。

建物の建設や取り壊しは介護事業者に任せられることが大きなメリットです。

しかし、施設運営を行う介護事業者は土地所有者から土地と介護施設をまとめて借りたいという場合が多いため、借主の選択肢が狭まる可能性もあります。

介護施設向けに土地を貸し出す場合には、借り手が見つからなかった際のバックアッププランも検討しておくとよいでしょう。

土地を売却する

土地をまるごと売却するのも土地活用の方法の1つです。

現在所有している土地の活用方法が定まっていない場合や、土地を手放しても良いと考えている場合、選択肢として土地の売却を検討することもできるでしょう。

土地を売却する場合には介護施設だけでなく、さまざまな事業者への売却も視野に入るため、土地活用のノウハウや実績を持つ専門家からアドバイスを受け、適切な価格での売却を進めることがおすすめです。

建設した介護施設を一棟貸しする

土地の所有者が介護施設を建設し、施設を一棟丸ごと介護事業者に貸し出す方法もあります。建築費をはじめとした初期負担の金額は大きくなるため、融資を受けるなど、まとまった金額を用意しておかなくてはいけません。

施設建設を行った後は、介護事業者と契約を結ぶことで、毎月まとまった収益を見込むことができます。

土地のみを貸し出すケースと比較しても、高い収益性が見込める点が特徴と言えるのです。

介護施設はこれからの土地活用に向いている

高齢者の人口が増え続けるなか、介護施設の経営は土地活用における有効な選択肢の1つとなるでしょう。

一方で、各地の土地所有者も同時に介護施設の建設を検討している状況とも言えます。同じ地域内に類似した機能を持つ介護施設が建設されれば、競争は避けられません。

土地活用で介護施設の経営をご検討中の方は、土地活用について多くのノウハウを持つ、専門家のサポートを受けることがおすすめです。

土地活用のお悩みを共に解決し、有効な土地活用の方法を探りましょう。