土地活用で介護施設の建築を考えている地主は多いでしょう。介護施設は多少立地が悪くても需要が見込めるメリットがあるため、介護施設の建築は土地活用の有力な選択肢です。
今後、少子高齢化が進んでいくと考えられる日本では、ますます介護施設の需要が高まることも見込まれます。
そこで今回は介護施設を建築するときの費用や、土地活用で介護施設を建築するメリットなどを解説していきます。
土地活用をお考えの地主の方に役立つ内容となっているので、ぜひ最後までご覧ください。
介護施設の建築費用
国土交通省の「建築着工統計調査」によると、2022年における全国の福祉介護施設の建築費は構造別で下記のとおりです。（工事費用定額を床面積で除して算出）
- 鉄骨鉄筋コンクリート造：138.8万円/坪
- 鉄筋コンクリート造で105.4万円/坪
- 鉄骨造95.5万円/坪
- 木造：70.4万円/坪
建築する介護施設の種類や規模、立地によって必要な坪数は異なりますが、小規模な介護施設でも100坪程度の土地が必要となります。特に鉄骨鉄筋コンクリート造で100坪の介護施設を建築する場合は、1億円以上もの建築費用が必要です。
介護施設の建築には多額の費用が発生する点は、きちんと押さえておきましょう。
介護施設の建築費用を安く抑える方法
介護施設の建築費用は多額になりますが、安く抑える方法があります。土地活用の収益性を高めるためにも、建築費用を抑える方法を知っておくことは有意義です。
無駄な設備を省く
介護施設の建築にあたり、無駄な設備を省くことで建築費用を抑えられます。
サービスの質を重視しすぎて最新の設備を多く導入した結果、最終的に建築費用が当初の予定を大きく上回ってしまうこともあります。
建築費用が嵩まないようにするためにも、介護施設の設置基準を満たしつつ、必要なサービスを吟味することが重要です。
しかし、建築費用を抑えるために設備投資を最小限にすると、介護施設の価値が低下してしまいます。
競合の介護施設に利用者が流れてしまうと、思うような収益を上げられない可能性があるため、設備の省きすぎには注意しましょう。
介護施設の建築に強い業者に依頼する
介護施設の建築実績が豊富な建築会社に依頼することも、建築費用を抑えるうえで重要です。
特に、介護施設の建築や介護施設のリフォーム実績以外でも、運営する事業者のことを理解した建築会社であれば、建築事例等を踏まえて最適なプランを提案してくれる可能性があります。
介護施設の建築では、一般住宅とは異なる設計ノウハウが求められます。実績豊富な業者に依頼すれば、車いすのための設備などバリアフリー設計にもスムーズに対応できるでしょう。
建築候補となる介護施設の種類
介護施設と一口に言っても、さまざまな種類の介護施設が存在します。介護施設の特徴や提供するサービスの地我を把握したうえで、需要が見込まれる介護施設を建築することが大切です。
有料老人ホーム
有料老人ホームは、下記の3種類に分けられます。
- 介護付き有料老人ホーム：要介護状態の高齢者が生活支援を受けながら居住する老人ホーム。
- 住宅型有料老人ホーム：要介護でなくても、食事や清掃などの生活支援サービスが付いた老人ホーム。訪問介護事業所やデイサービスなどが併設されているケースが多い。
- 健康型有料老人ホーム：健康な高齢者が住む老人ホーム。
介護付き有料老人ホームは要介護状態の高齢者の住まいとなり、24時間体制で介護スタッフが常駐します。生活介助の他にも本格的な介護サービスの提供も行っています。
住宅型有料老人ホームや健康型有料老人ホームは、比較的自立した生活を送れる高齢者の住まいです。
有料老人ホームは規模が大きい介護施設なので、建築費用が高くなりやすい一方、入居者を確保できれば安定した収益が見込めます。
サービス付き高齢者向け住宅
サービス付き高齢者向け住宅は「サ高住」とも呼ばれており、高齢者向けの住宅です。
基本的に介護サービスは提供せず、見守りサポートや病院への付き添いなど、自立した生活を送りながら高齢者向けのサービスを提供する点が特徴です。
入居している高齢者が比較的自由度の高い生活を送ることができ、近年人気と注目が高まっている介護施設です。
入居者のニーズを満たせる設備とサービスが提供できれば、安定して収益を上げられるでしょう。
グループホーム
グループホームは、入居している高齢者が共同生活を送るための介護施設です。
本人の能力に応じて自立した生活を送ってもらいつつ、必要に応じてスタッフのサポートを受けられる点が特徴です。
グループホームの中には、認知症の人を対象とした施設や障害を抱えている人を対象とした施設もあります。
2ユニットで計18名程度の規模で共同生活を送るグループホームが多いため、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅よりも建築費用を抑えられるメリットがあります。
デイサービス
デイサービスとは、日帰りで高齢者向けのレクリエーションなどのサービスを提供する介護施設です。
基本的には自宅で生活を送りつつ、交流や心身の機能維持を目的としてデイサービスを利用する高齢者は多いです。
要介護状態でも、自宅で自立した生活が行えるように身体機能の維持・機能訓練も行っています。
多くのデイサービスでは、自宅から施設への送迎サービスを行っているため、デイサービスを建築する場合は駐車場の確保やドライバーの雇用が不可欠です。
土地活用で介護施設を建築するメリットが大きい理由
土地活用を検討している地主にとって、介護施設の建築は有力な選択肢となります。
将来性が高く安定して収益を上げられるメリットが期待できるため、ぜひ介護施設の建築を検討してみてください。
立地条件が悪くても建築できる
介護施設は、立地条件が悪くても需要が見込めます。
マンション経営をする場合、駅から遠い立地や生活しづらい環境の立地だと、入居者は見込めません。
しかし、介護施設はアクセス性よりも閑静な環境の方が入居者・利用者から好まれやすいため、多少駅から遠い立地でも需要があります。
そのため、マンションを建築しても入居者が期待できない立地でも、介護施設であれば入居者が期待できるのです。
「建て貸し」でリスクを回避できる
「建て貸し」とは、借家人が希望している仕様の建物を建築して賃貸に出す契約です。
「建て貸し」の場合、地主が賃借人（介護事業者）のために、建物の汎用性を犠牲にして建物を建築します。建物を介護施設仕様にして貸し出すため、地主は賃貸マンションや他の事業の用途で転用するのが難しくなるデメリットを負う点が特徴です。
地主がデメリットを負う分、修繕義務や賃料算定などにおいて地主にとって有利な契約内容にできる特徴があります。
修繕や賃料下落のリスクを回避するための方法として、介護業界では建て貸しで土地活用を行うケースが一般的です。
今後高い需要が見込める
日本では高齢化が進むことが見込まれるため、介護施設の需要も高まるでしょう。
要介護状態になった高齢者はもちろん、健康で自立した生活を送れる高齢者を対象とした介護施設もあります。
要支援・要介護度に関係なく、介護施設は高齢者にとって「生活に欠かせない存在」となる可能性もあるでしょう。
安定した収益が見込める
高い需要が見込めると言うことは、介護施設の経営は安定した収益を得られる可能性が高いことを意味します。
土地活用を検討している地主の人は「土地を活用して収益を上げたい」と考えているはずです。
介護施設の平均入居期間2～3年ですが、高齢者人口が増え続けていることを考えると、介護施設の需要は増え続けると考えられます。
人口動態を考えても介護施設の経営は安定して収益を得られる可能性が高いことから、効果的な土地活用を実現できるでしょう。
節税効果が見込める
自身が保有している土地に自身名義の建物を建てて貸し出すと、相続税の節税効果が見込める点もメリットです。
上記のケースでは土地が「貸家建付地」と呼ばれる特例が適用になり、土地の相続税評価額が約20％引きとなります。
貸家建付地の評価額は「自用地評価額 – (自用地評価額×借地権割合×借家権割合)」で算出します。
日本の多くの土地は借地権割合が60％～70％、借家権割合が30％でとなっているため、土地の相続税評価額が18～21％引きとなるのです。
土地活用で介護施設を建築するデメリット
介護施設は需要が高く収益も安定するメリットが期待できますが、デメリットも存在します。
実際に土地活用を行う前に、介護施設を建築するデメリットについても確認しておきましょう。
建物の用途転用が難しい
介護施設は、他の建物に転用するのが難しいです。
介護施設を建築して事業者に貸したものの、介護事業所が撤退すると空室期間が長引く可能性があります。
介護施設は国の設置基準に基づいた設備を用意する必要があり、さらに介護施設の多くは介護サービスを提供するための設計になっています。
介護施設を介護事業者以外に貸し出すのは難しく、賃貸住宅や商業施設など他の施設への転用も莫大なコストが発生するため、現実的ではありません。
用途転用の難しさを解消するためにも、できるだけテナント契約を長期で結ぶことが大切です。
制度改定のリスクがある
介護保険法に基づく介護サービスを提供する場合は、介護保険法などの制度改定の影響を加味しなければなりません。
特に、介護事業者にとって重要な収入源となる介護報酬は、3年ごとに改定されます。
例えば介護報酬の引き下げが行われ、土地と介護施設を貸し出している介護事業者の経営状態が悪くなると、撤退してしまうリスクが大きくなります。
介護施設を建築して貸し出している地主にとっても、介護保険法をはじめとする制度改定は無視できない要素です。
建築費用がかかる
介護施設を建築するにあたっては、数百万円～数億円規模の高額な建築費用が発生します。
介護施設は、一般的なマンションやアパートとは異なり、高齢者向けの設備やサービスを提供する必要があるためです。
また、介護保険法で定められている設備基準もクリアしなければならないため、建築コストは高くなりがちです。
建築費用が高くなると、費用を回収できるまでの投資期間も長くなってしまう点は、きちんと押さえておきましょう。
介護施設の建築は土地活用の有力な選択肢
土地活用を検討するにあたって、介護施設の建築は有力な選択肢となります。
今後の人口動態を考えると、介護施設は需要が高く安定した収益が見込めるでしょう。
土地活用に関して疑問があるときは、専門家が多く在籍しているタカオでご相談ください。
