三角形や五角形の土地、あるいは傾斜や段差がある土地――これらは「変形地」と呼ばれ、土地活用が難しいとされています。しかし、変形地でも活用方法はあります。
ここでは、変形地の特性を活かして、効率良く活用する方法をご紹介しましょう。
変形地にはどんな種類がある？
土地は、その形状によって評価が大きく分かれます。一般的には、「長方形の土地で短辺と長辺に極端な差がない土地」が最も使い勝手がいいのですが、敷地内に段差や傾斜のある土地もあります。こうした土地が変形地です。
具体的に、変形地にはどのようなパターンがあるのか見ていきましょう。
三角形や五角形、台形の土地
下記のように、さまざまな理由で三角形や五角形、台形になった変形地。
- 元々広い土地だったところを、売却や相続のために分割していった結果、使いにくい形になって残ってしまった
- 整形地だった土地の一部を、道路や鉄道の建設のために売却したために、多角形の変形地になってしまった
- 崖や用水路などの地形上の理由から変形地として整備された
活用にあたっては、敷地面積を踏まえて方法を考えたいところです。
うなぎの寝床
長方形ではあるが、縦横の比率が極端に異なる土地のことをうなぎの寝床といいます。例えば、幅が5mほどしかない一方で、奥行きが数十メートルもあるケースです。
江戸時代、下町に造られた長屋や京町屋などはこうした建物が多かったため、今でも古い住居の中にはこういった土地が見られます。
アパートやマンションを建てるのは難しいものの、土地の短辺に十分な幅があり、また短辺が両方とも道路に面していれば、2つに分割して戸建を建てることはできるでしょう。
旗竿地
道路から奥まったところに土地があり、その土地と道路が通路のような細長い土地でつながれているのが旗竿地（はたざおち）です。
奥まった部分は整形地であることが多いので、建物を建てるのに不便はありません。ただし、表通りに面していないことから、店舗には向かないでしょう。
傾斜や段差がある土地
坂道の途中のような全体的に傾斜した土地や、土地の中に大きな段差があるような土地。これらを平坦にするには造成工事が必要なため、その分のコストがかかることになります。
傾斜や段差が敷地のごく一部であれば、その部分を避けて建物を建てることも考えられますが、活用できる敷地面積が小さくなってしまいます。造成工事で土地を整えるか、傾斜や段差を避けて活用するかは、予算と相談しながら検討しましょう。
しかし、敷地の中に大きな段差があっても、段差を活かして陽当たりの良さや見晴らしの良さを確保するような建築方法をとれば、使い方によっては変形地もメリットになります。
変形地での建築をあきらめない！活用方法別の土地の活かし方
変形地であっても十分な広さがあれば、あまり大きな問題にはなりません。設計次第では、変形地の特徴を活かしたユニークな建物にすることもできます。これまでご紹介したとおり、変形地であっても効率のいい活用方法はいくつかあり、設計の工夫次第でデメリットをメリットに転換することも可能です。
変形地でもあきらめず、土地活用のプロにアドバイスを仰ぎ、考えてみましょう。
重層長屋を建ててアパートに
土地活用の最もポピュラーな方法は、アパートやマンションなどの賃貸住宅ですが、変形地は整形地に比べて活用できる面積が少なくなりがち。そのため、コンクリートづくりのマンション建築などは、難しいかもしれません。しかし、そうした土地でも活用できるのが「重層長屋」です。
重層長屋は、壁部分を共用した長屋建築を上下に重ねたもの。エントランスホールや共用廊下、共用階段などを持たない構造になっています。そのため、一般的なアパートに比べて、同じ面積の敷地でも居住面積を広くとることができるのです。
法律上は共同住宅とはみなされないため耐火基準が緩やかで、設計の自由度が高く、建てやすいこともポイントといえるでしょう。
変形地の土地活用としては、ぜひ選択肢に加えたい方法です。
ユニークな形を活かした商業施設
変形地ではあるけれど、人通りのある道路に面している、あるいは駅や商店街に近い――そうした立地であれば、商業施設として活用するのもひとつの方法です。
商業施設の場合、一般の住宅に必要な浴室や寝室といったスペースを必要としません。三角形や多角形といった形状をそのまま活かし、内装もセンス良く仕上げれば、カフェやセレクトショップにおすすめな、個性的な空間を演出することができます。十分な敷地面積があれば、ショールームなどにも活用できるでしょう。
商業施設として考えた場合、変形地という特徴を活かしたユニークさが人の目を惹き、集客につなげることもできるのです。
難しい立地の変形地でも可能なグループホーム
たとえ好立地ではない変形地であっても、有効活用する方法はあります。それが、障害者グループホームです。
グループホームというと、高齢者向けの施設もありますが、障害者向けの場合はまだ認知度が低く、全国的に施設数も十分ではないため、高い入居率が期待できます。ほかの福祉施設と同じく、長期にわたる運営が前提ですから、安定的・継続的に収益を上げることも可能。
ただし、事業者の選定や建物の設計にあたってはノウハウが必要ですから、豊富な知識を備えた専門家のサポートが不可欠です。
建物を建てずに収益化したい場合の変形地の活用方法
土地活用の目的は、主に次の2つがあります。
- 収益化を図ること
- 土地の評価額を抑え、固定資産税や相続税を抑制すること（利益を上げつつ、課税額を抑える）
この2点を効率的に叶えるには、土地に何らかの建物を建て、それを賃貸する方法が最善だといえます。しかし、立地や敷地面積などの状況によっては、建物を建てずに活用したい場合もあるでしょう。
その際には、現在の土地にできるだけ手を入れず、またコストをかけずに収益化する方法を考えなくてはなりません。そうした土地活用の方法についてもご紹介します。
駐車場・駐輪場
駐車場や駐輪場は、初期費用が少なくて済み、ほかの用途に土地を転用したい場合にも容易に対応できる方法です。大きな収益は見込めませんが、ニーズがある立地であれば、堅実な活用方法でしょう。
ただし、税制面でのメリットは、ほとんど期待できません。
コンテナハウス
敷地内にコンテナを並べて、倉庫としてレンタルする活用方法もあります。少々立地が悪くても運営しやすいというメリットがあります。
ただし、利用者は車で荷物の搬出入をしますから、変形地といえども十分な敷地面積が必要になります。また、駐車場と同じく、税制面でのメリットはほとんど期待できません。
変形地でも立地や特徴を踏まえて活用方法を選択しよう
たとえ変形地であっても、立地や面積、どのような形なのか次第で、適した土地活用を見いだすことができます。変形していることをデメリットではなく、「ユニークな形」と前向きに捉え、変形地ならではの土地活用の方法を選択してください。
そして、変形地の活用を考える際には、さまざまなノウハウを持ったプロに相談するのが一番です。一人で活用方法を思い悩まず、的確なアドバイスを受けて効率的な方法を見つけましょう。
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