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アパート・マンションの土地活用で失敗するのはなぜ?対策を紹介

アパート・マンションの土地活用で失敗するのはなぜ?対策を紹介

土地活用といえば、まずアパートやマンションの経営を思い浮かべる人も多いはず。一般的で、多くの人がトライしている方法ですが、残念ながら失敗する例も少なくありません。
ここでは、アパート・マンション経営のメリット・デメリットのほか、ありがちな失敗例と対策を併せてご紹介します。

アパート・マンション経営のメリット

アパート・マンションの経営は、更地にした土地にアパートやマンションを建て、入居を希望する方に貸し出して賃貸収入を得る土地の活用方法です。この活用方法には、大きく2つのメリットがあります。

長期的に安定した収入が得られる

アパートやマンションの入居者は、中長期的な契約にもとづいて入居します。土地の所有者は、空室が出ない限り、家賃収入を安定的に得ることが可能です。

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節税効果がある

所有する土地にアパート・マンションを建てると、特例が適用され、更地のときよりも固定資産税の節税が可能です。また、土地や建物の評価額が下がり、都市計画税、相続税も節税できます。

・固定資産税、都市計画税
固定資産税と都市計画税は、所有する土地がアパート・マンションの用地として活用されている場合、「住宅用地の特例」が適用されます。条件により、固定資産税は最大で評価額の3分の1、都市計画税は最大で評価額の3分の2が減額されます。

・相続税
賃貸物件を建てると「貸家建付地」扱いとなり、土地が更地のままよりも土地・建物の評価額が下がるため、相続税が減額されます。また、賃貸物件があることで、全国一律で評価額を30%差し引くため、こちらも相続税の減額につながります。

アパート・マンション経営のデメリット

建物を建てれば、特例でさまざまな節税効果を得られるアパート・マンション経営ですが、下記のようなデメリットもあります。

初期費用がかかる

土地を更地にして整備し、上物を建築する費用がかかります。

空室リスクがある

アパート・マンション経営で最も気になるのが空室リスクです。入居者が入れ替わるタイミングで空室が生まれると、当然ながら1部屋分の家賃が得られなくなり、収入が減ります。

築年数と収益性が反比例する

築年数が経ったアパートやマンションは、周辺の新築物件に比べて外見や設備面で見劣りします。その結果、空室が出やすくなり、収益性が低下します。

アパート・マンション経営で失敗する主な理由

デメリットをクリアしてアパート・マンション経営を始めても、うまくいかない場合は多くあります。続いては、アパート・マンション経営で失敗する主な理由を見ていきましょう。

立地の見極めができていない

アパートやマンションの収益性には、立地が深く関係しています。買い物する場所がなく生活が不便、駅から遠いなど、賃貸需要が低い土地では入居希望者そのものが少なく、失敗する可能性が高いでしょう。

間取りが客層にマッチしていない

賃貸需要が高い土地に建てても、物件を探している層にフィットする間取りでなければ、入居者は獲得できません。単身者の需要がある土地にファミリー向け物件を建てる、富裕層が多い土地に建築費を抑えた素朴な物件を建てるといった、ミスマッチは避けたいところです。

管理が行き届かない

マナー違反を繰り返す入居者に注意しないなど、管理が行き届かないことも失敗要因のひとつです。退去者が出たり、悪い口コミが広まることで入居者が集まりにくくなったりします。

資金計画が不十分

土地活用を焦るあまり、見切り発車で土地活用を始めるのは危険です。十分な資金計画がないと、自然災害による被害など、想定外のリスクに対応することができません。

アパート・マンションの経営で失敗しないためにやるべきこと

アパート・マンションの経営での失敗を避けるには、どのような対策をすべきでしょうか。地域の特性を把握して、空室の少ないアパート・マンション経営を行うために必要なポイントをご紹介します。

空室の少ないアパート・マンション経営を行うために必要なポイント

立地や周辺環境を細かくチェック

土地をアパートやマンションとして活用する場合、周辺環境を含めた立地が重要です。駅までの距離、スーパーマーケットなど生活に欠かせない近隣の施設があるかなどを確認しましょう。

地域の客層、需要を確認

ショッピングモールや公園、大学などの人が集まる要素の有無、競合物件の空室状況などから、所有する土地のある地域にどんな人が住みたいと思うか、需要を総合的に検討します。

無理のない資金計画を立てる

万が一空室が出たときにも、ローンの支払いは待ってくれません。自然災害などの影響で急な修復が必要になることもあるでしょう。一定のリスクを想定して、無理のない資金計画を立てましょう。

管理会社は対応や精度を重視して選ぶ

物件の管理は、入居者の定着率や、アパート・マンションの質の評価に直結します。サポートの内容や精度をよく調べた上で、信頼できる管理会社を選びましょう。

立地や需要で悩んだら、障害者グループホームを検討しよう

アパート・マンション経営による土地活用で収益を得るには、立地や周辺環境、資金計画の確実性が重要です。事前調査の結果、「競合物件が多く、今後の需要増が見込めない」「住むには立地がいまひとつ」と判断したら「土地活用=アパート・マンション」の先入観を捨て、土地に合った活用方法を考えることをおすすめします。

高齢者施設や老人ホームで介護している写真

アパート・マンションには適さないと判断した土地でも、収益を生み出せる可能性があるのが障害者グループホームや高齢者施設等の福祉系施設です。
障害者グループホームや高齢者施設等の福祉系施設は、便利さより住みやすさが重視される傾向もあります。変形地や駅から離れた土地でも活用できるので、アパートやマンションが建てにくい場合はぜひ検討してみてください。
株式会社タカオでは、豊富な実績とノウハウを活かし、エリアに合った土地活用のアドバイスをしています。お気軽にご相談ください。

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