テナント経営で土地活用する方法は？失敗しないポイントもご紹介！

商業施設やテナント経営での土地活用は、賃料の高さが魅力。

ただ、初期投資額が大きく、専門的な知識を必要とするため、ハードルが高いと思われがちです。

この記事では、初期費用を抑えて商業施設で土地活用する2つの方法、商業施設に適した土地の特徴を説明。

土地活用に向いている商業施設やテナントの種類、商業施設やテナント経営で土地活用するメリットとデメリット、失敗しないためのポイントを解説するので、参考にしてください。

商業施設やテナント経営で土地活用する2つの方法

商業施設やテナント経営で土地活用する際に、よく採用される方法には、「事業用定期借地権方式」と「建設協力金方式」の2つがあります。

事業用定期借地権方式

事業用定期借地権方式は、土地に「事業用定期借地権」を設定して賃貸し、土地を借りた事業者が、建物を建設して運営する方式です。

土地オーナーは地代や保証金を受け取ります。

この方式は、ショッピングセンターなど大規模な商業施設で採用されることが多いです。

事業用定期借地権とは、事業の用に供する目的で土地を賃借する借地権の内、契約期間が10年以上50年未満のものを言います。

借地権設定に当たっては、公正証書の作成が必要であり、専門家に作成を依頼するのが一般的です。

事業用定期借地権の内、契約期間が10年以上30年未満の場合は、

• 契約の更新をしない
• 存続期間の延長をしない
• 建物の買取請求をしない

という3つの特約を付すことが義務付けられており、契約期間満了時に借地人が建物を取り壊した上で、更地にした上で土地を返還します。

一方、契約期間が30年以上の場合は、上記の特約を付すかどうかは任意であり、「建物譲渡特約」を付した場合は、契約満了時に土地オーナーが建物を買い取らなくてはなりません。

事業用定期借地権方式では、建物建設費などの初期投資や建物の維持修繕費の負担なしに、土地活用を始められます。

契約時に「建物譲渡特約」を付した場合を除いて、契約満了時には土地オーナーに更地で返還されるため、建物の解体費用も必要ありません。

契約期間が長く長期安定的な収益が見込める一方、地代は一般的に建物の賃料より低い水準にあるため、収益性は低い傾向にあります。

建設協力金方式

土地オーナーが建物を建設して建物を賃貸する場合は、建設費などの初期投資がかかりますが、土地を賃貸する場合に比べて収益性は高い傾向にあります。

コンビニエンスストアなどの小規模な商業施設の場合、「建設協力金方式」がよく採用されています。

この方式では、まずテナントを誘致し、テナントが差し出す「建設協力金」を建物の建設費に充て、テナントの要望に沿った建物を建設します。

賃貸開始後、建設協力金は「保証金」となり、土地オーナーはテナントが支払う賃料と相殺する形で保証金を返済していきます。

たとえば、月額賃料が50万円、保証金の月次返済額が30万円だとすると、差額の20万円をテナントから受け取ります。

テナントが中途解約してしまうリスクがありますが、契約時に中途解約した場合は保証金残額の返済義務がなくなる旨のペナルティ設定をすることで、対策できます。

建設協力金方式は、契約満了後に建物の用途変更が難しく、建物を解体する場合には解体撤去費用がかかるというデメリットもあります。

商業施設やテナント経営で土地活用するのに適した土地の特徴

商業施設やテナント経営で土地活用するのに適しているのは、どのような特徴を持った土地でしょうか。

集客が見込める立地にある

商業施設やテナント経営による土地活用は、集客が見込める立地にある土地であることが必須条件となります。

たとえば、人通りが多い駅近などの繁華街や、車両通行量が多い幹線道路沿いなどが、商業施設やテナント経営による土地活用に向いています。

車で来店する客が多い幹線道路沿いの場合、遠くからでも看板が見える直線道路の方が、宣伝効果が高いため集客しやすいです。

なお、立地によって、ニーズのある商業施設の種類は異なります。

繁華性が高い土地であっても、そのエリアのニーズに合った商業施設にしなければ、集客は難しいでしょう。

敷地の規模が大きい

商業施設を建てるには、ある程度の敷地の規模が必要です。

必要となる敷地規模は、商業施設の用途や立地により異なりますが、コンビニエンスストアなら120坪以上あれば検討できます。

また、小規模な都心型ビジネスホテルなら、60坪から検討可能です。

500坪以上など大規模な敷地であれば、ホームセンター、家電量販店や、ショッピングセンターなど選択肢は広がります。

幹線道路沿いであれば、十分な駐車スペースを取れる敷地規模があることが必須の条件となります。

また、単に敷地の規模だけでなく、車が出入りやすい敷地の形状、前面道路との位置関係、前面道路中央分離帯の有無、前面道路の混雑状況なども重要です。

土地活用に向いている商業施設やテナントの種類

土地活用に向いている主な商業施設の種類4つと、各商業施設において入居が想定されるテナントをそれぞれ紹介します。

ロードサイド店舗

郊外の幹線道路沿いの土地である程度の敷地規模がある場合、ロードサイド店舗の建設が土地活用法として考えられます。

テナントは大手チェーンの飲食店や量販店、コンビニエンスストアなどがあります。

ショッピングセンター

周辺に住宅地がある幹線道路沿いの大規模敷地であれば、ショッピングセンターも土地活用のひとつの選択肢です。

日本ショッピングセンター協会によると、ショッピングセンターは店舗面積が1500㎡以上のものを言います。

テナントは、以下のような郊外でも需要のある店舗が適切です。

多種多様な店舗が集まることで集客力が高まります。

• 大手チェーンの衣服店
• ドラッグストア
• スーパーマーケット
• 100円ショップ
• 習い事の教室
• スポーツクラブ
• 美容室　など

車で来店する客が多いため、市街地や住宅街から多少離れていても、集客を見込めるでしょう。

商業ビル

駅周辺や繁華街、オフィス街などでは、複数のテナントが集まる商業ビルを建設する土地活用法が考えられます。

商業ビルには、以下のようなものがあります。

• 様々な業種の店舗がテナントとして集まるビル
• 衣服店等が集まるファッションビル
• レストランやカフェなどが集まる飲食店ビル
• 医療施設が集まったビル

地域のニーズに応じて特徴を持たせることで、集客力が高まります。

商業ビルは、最も集客力の高い1階の賃料が最も高く、階層が上がるにつれ賃料が下がるのが一般的です。

ビジネスホテル

駅周辺、観光地やビジネス中心地の近くでは、ビジネスホテル建設による土地活用もよいでしょう。

ビジネスホテルは、近年のインバウンド需要により、外国人旅行客の需要があるエリアもあります。

宿泊費用が手ごろなのが人気の理由のひとつ。

ビジネスホテルは60坪以上の土地でも建てることができ、立地条件が優れていれば収益性の高い土地活用法となるでしょう。

ただ、初期費用が高額であることや、ホテルは用途変更が難しいことに難しいというデメリットもあります。

商業施設やテナント経営で土地活用するメリット・デメリット

商業施設やテナント経営での土地活用には、以下のようなメリット・デメリットがあります。

商業施設やテナント経営のメリット

商業施設やテナント経営で土地活用することで、人の流れや車両交通量が増え、地域の繁華性が高まります。

大規模商業施設であれば、雇用創出や周辺の地価上昇につながることも期待でき、地域活性化に貢献できるでしょう。

この他、土地オーナーにとっても以下のようなメリットがあります。

高い収益性が見込める

商業施設のテナントが支払う賃料は、一般的に駐車場経営や賃貸住宅の賃料より高く、高い収益性が見込めます。

初期費用を抑えて土地活用できる

商業施設やテナント経営で土地活用を行う際、事業用定期借地権方式や建設協力金方式を採用する場合は、建物建設費などの初期費用が抑えられます。

また、建物の設備や内装などは、テナントが負担するケースもあるため、その分の支出がいらないという点もメリットです。

管理業務が煩雑でない

商業施設やテナント経営による土地活用では、賃貸住宅経営に比べて、管理業務が少ないメリットがあります。

賃貸住宅を経営する場合、入居者募集、日常的な清掃業務、建物の維持管理、家賃滞納への対応、騒音を始めとする入居者同士のトラブル対応など、煩雑な管理業務を行うことが必要です。

さらに、管理業務を外部に委託する場合は、管理委託料が発生します。

一方、商業施設やテナント経営では、テナント数が賃貸住宅より少なく、また事業者相手であるため、管理業務が煩雑でないというメリットがあります。

また、大手の事業者がテナントであれば、万が一トラブルが起こっても対処法がある程度確立されているので安心です。

相続税対策になる

土地などの財産を所有している人が亡くなった場合、遺産を相続する人に相続税がかかります。

土地の上に建物を建てて、その建物を賃貸に供することで、相続税計算上の不動産評価額を抑えることができ、相続税対策になります。

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商業施設やテナント経営のデメリット

商業施設やテナント経営のデメリットとして、空室リスクが高い、節税効果が薄いことが挙げられます。

空室リスクが高い

賃貸住宅は比較的安定した収益が期待できますが、商業施設やテナント経営は景気に左右されやすいです。

景気が悪くなるとテナントの業績が悪化し、撤退や倒産の危険性があります。

不景気が続く間は、テナントが撤退した後、次のテナントを誘致するまで時間がかかる場合があるので、そのようなリスクにも備えなくてはいけません。

なお、空室リスクへの対策として、建設協力金方式の場合は中途解約に対するペナルティ設定をするなどの方法があります。

賃貸住宅と比べて税金の種類によっては節税効果が薄い

商業施設やテナント経営による土地活用は、賃貸住宅による土地活用に比べると、固定資産税や都市計画税の節税効果が薄いです。

メリットでも触れたとおり、相続税の節税効果はあります。

たとえば、建設協力金方式の場合、相続税計算上「貸家建付地」となります。

貸家建付地の評価額は、以下のように計算され、自用地（自分で使っている土地）の土地の評価額よりも1～2割程度減額されます。

※「借地権割合」はエリアによって異なり、国税庁ウェブサイトで閲覧できる「路線価図」で確認できます。

※「借家権割合」は、全国のほとんどの地域で30%とされています。

※「賃貸割合」は、賃貸に供されている床面積の割合です。

また、条件を満たせば、「小規模宅地等の特例」によって、相続税計算上、200㎡までの部分の評価額が50%に減額されます。

ただ、賃貸住宅のような固定資産税・都市計画税の軽減措置（「住宅用地の特例」）がないため、商業施設の節税効果は賃貸住宅と比べて薄いです。

建物の維持費がかかる

商業施設やテナント経営で土地活用すると、建物のメンテナンス費や修繕費がどうしてもかかるもの。

建物の見た目が悪いとテナントも集まりにくいので、清潔感を保てるようにする必要があります。

なお、「事業用定期借地権方式」では、建物は借地人が建設の上、維持費も負担します。

「建設協力金方式」においても、賃貸借契約内容によっては、テナント側に建物の維持費を負担してもらえることがあります。

知っておこう！商業施設やテナント経営の失敗例

商業施設やテナント経営の失敗例も紹介します。

失敗例を知ることで成功のためのヒントになるでしょう。

サブリースにすれば賃料は下がらないと勘違いしてしまった

サブリース契約とは、商業施設やテナント経営する手段のひとつ。

サブリース会社が商業施設や商業ビルを一括で借り上げることで、オーナーに一定の賃料が保障される仕組みです。

注意したいのが、空室が続くなどがあると、賃料が下げられるというケース。

サブリース会社との契約時の賃料は契約期間ずっと保証されるわけではありません。

テナントがなかなかつかない状況が続くとサブリース会社からの賃料は下げられます。

サブリース会社には賃料減額請求権があるので、賃料の変更は契約違反とは考えられないので、注意が必要です。

サブリースにもメリットはもちろんありますが、どのような商業施設を立てて土地活用できるかによっても経営方法は変わるので、マーケティングや相談相手選びをしっかりとしましょう。

建築費の安さを優先したことでテナントが見つからない

建築費の節約は経営面では重要ですが、安さだけを追求してはいけません。

見た目や内装があまりにもチープな建物はテナントにとって魅力がなく、テナントがみつからないということが実際にありました。

また、安価な建築材料に拘り過ぎることで柱が多くあり、建物の設計やレイアウトが機能的でなくなって、結果的にテナントの利便性が損なわれるケースもあります。

商業施設や誘致したいテナント層のことも考えて、建築予算を考えるとよいでしょう。

容積率の消化を優先して大きすぎるビルを建ててしまった

容積率はその土地に建てられる建物の大きさで、容積率が大きいほど、その土地に高いビルを建設できます。

テナント経営をする場合、入るテナントの数が多いほど、家賃収入が増えることから、最大限大きな建物を建てたいと考えがち。

しかし、容積率の消化を優先するあまり、土地に合わない大規模なビルを建ててしまった例があります。

大規模な建物は運営コストが高く、入居率が低い場合は収益が見込めなくなってしまいます。

なお、建ぺい率に関しても同様です。

建物の広さと商業施設に訪れる客の駐車スペースとのバランスが重要といえるでしょう。

資産区分と原状回復の定義があいまいなことによる失敗例

商業施設自体はオーナーの財産。

しかし、テナント側が借りている間に看板がついたり、設備を新しくしたりすることでテナントの財産が建物に付属されていくものです。

経過年数が高いほどテナント側が手を加える部分が大きくなるため、契約解除の際にどこまでがテナント側の財産なのかが分からなくなることもよくあります。

特に商業施設の場合、企業がテナントになることも多く、担当者が変わることで企業側もどこが自身の財産なのかが把握しづらくなることもあるのです。

資産区分や原状回復の定義が不明確な場合、テナントとのトラブルが生じることがあり、法的手続きや裁判などの問題が発生し、経営に悪影響を及ぼします。

あらかじめ、原状回復とはどういう状態まで戻すことなのかについて書面にしておくことが重要でしょう。

フルローンに近い状態でローンを組んでしまった

商業施設での土地活用では、建築費をどうするかについて悩む人もいるでしょう。

建築費は銀行などから融資してもらうことは可能ですが、フルローンに近い状態でローンを組んでしまうと、将来のリスクに備える余裕がなくなります。

修繕費や空室リスクなどの予期せぬ出費で支払いが滞るケースや、金利の変動や経済状況の変化により、ローンの返済が困難になることも実際にあります。

結果として、資金繰りに行き詰まり、物件の売却や差し押さえのリスクが高まることがあります。

売却後、ローンを完済できればよいですが、売却してもローンが残ることもあるので、資金計画は慎重に行いましょう。

商業施設やテナント経営による土地活用で失敗しないためのポイント

商業施設やテナント経営で土地活用に失敗しないためのポイントは、マーケット調査を行った上で質の良いテナントを誘致し、郊外型の商業施設では十分な駐車スペースを確保することです。

事前に念入りなマーケット調査を行う

商業施設の建物は、店舗の種類によってデザインや仕様が大きく異なるため、いったん建ててしまうと、別の用途に転用するのは難しくなります。

建物建設前に、法規制によりどのような建築制限があるか市町村役場等で調べた上で、入念なマーケット分析を行い、店舗需要や集客力、立地や敷地の条件から最適な商業施設の種類を検討した上で、テナントを誘致することが大切です。

市街化区域内にあれば建物を建設すること自体は可能ですが、指定されている「用途地域」によって、建てられる用途や規模が決まっています。

用途地域一覧と各地域の主な特徴は次のとおりですので、まず活用を検討する土地の用途地域を確認しましょう。

法規制により建てられる建物の用途や規模の上限が分かったら、マーケット分析を行いましょう。

周辺住民の人口、駅利用者数、車両交通量の他、周辺住民の潜在ニーズや競合店舗の有無も調べます。

商業施設の需要があり、最適な商業施設の種類がある程度分かったら、テナントを誘致し、契約を締結する流れです。

マーケット分析やテナント誘致、契約は専門知識や経験、ネットワークが必要となるので、信頼できる専門業者を探すことをおすすめします。

質の良いテナントを誘致する

実績のある大手チェーン店をテナントとして誘致するのが、成功への近道です。

テナント候補が大手企業でない場合などは、テナントの資本金、事業内容、過去の売上げ、事業計画を確認してテナントの賃料支払能力を分析し、優良テナントかどうか判断しましょう。

十分な駐車スペースを確保する

郊外型の商業施設の場合、駐車場がないと集客が難しくなり、収益にもダイレクトに影響します。

敷地内に十分な駐車スペースがあるか、敷地内に確保できない場合は近隣で駐車場を用意することが大切です。

土地活用に詳しいパートナーを見つける

商業施設やテナント経営による土地活用をお考えの際には、土地活用に詳しいプロに相談し、有効な活用方法を十分検討することが大切です。

プロであれば、より自身が所有する土地の立地や広さ、周辺環境などトータルで考えた上で、最適な土地活用方法を提案できます。

株式会社タカオでは、土地活用に関する無料相談を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

まとめ

商業施設建設やテナント経営による土地活用では、賃料水準が賃貸住宅等他の土地活用法と比べて高い傾向にあり、高い収益性が期待できます。

また、契約期間が比較的長く、長期安定的な収益が得られる土地活用法で、採用する方式によっては初期投資額を抑えることも可能。

店舗等の需要がある地域にあり、立地や敷地規模が商業施設に向いている場合は、商業施設による土地活用を検討してみると良いでしょう。

商業施設やテナント経営で土地活用を始めるに当たっては、十分なマーケット分析をした上で、良質なテナントを誘致する、十分な駐車場を確保することなどが失敗しないためのポイント。

テナントとの契約時には、中途解約時のペナルティ設定を付すなど、土地オーナーにとって有利となる契約内容にすることも大切です。