土地活用の方法のひとつとして、テナントや商業施設の誘致があります。土地オーナーからするとハードルが高く感じられるかもしれませんが、信頼するパートナーに相談すれば、コストを抑えて高い収益を上げることも可能です。
ここでは、自身の土地をテナントや商業施設として活用するにあたっての、メリットをご紹介します。
効果的な土地活用の方法は？
一口に土地活用といっても、その方法はさまざま。土地の面積や周辺の環境によって、ベストの活用方法は変わってきます。さまざまな角度から検討し、どのように活用するのがいいのかを見極めることが重要です。
環境や広さ、目的によって活用方法は変わる
土地活用に大きく影響するのが、立地や周辺環境、面積、形状です。駅に近い立地なら賃貸住宅がいいでしょうし、駅から少々離れていても、国道や県道に接していれば、コンビニやドラッグストアなどの商業施設が合うかもしれません。繁華街ならばオフィスビルを建てるのもいいかもしれませんし、コインパーキングにするやり方もあります。
また、「必要十分な投資をして収益性を高くしたい場合」と「コストはなるべく抑えたい場合」で、選択肢は変わってきます。条例による建築規制があれば、それに沿った活用方法を考えなくてはなりません。
代表的な土地の活用方法
土地活用には、さまざまな選択肢があります。ここでは、代表的な方法をピックアップしてみましょう。
・賃貸住宅
アパートやマンションの経営は、土地活用の主流ともいえる方法。マンションの場合は建築費が大きくなりますが、その分、高い収益を見込むことができます。住宅を建てると土地に対する固定資産税が6分の1にまで減額されるほか、税制面でもメリットが大きいのが特徴です。
ただし、空室対策は常に必要で、住民同士のトラブルにも対応しなくてはならず、経年劣化による修繕も考えておかなくてはなりません。
・駐車場
駐車場は、ほかの方法に比べて初期費用が少なくて済みます。手軽に始めることができ、メンテナンスの必要がほとんどないこともメリットでしょう。建物が不要なので、ほかの用途への転用も簡単ですから、期限を区切った短期間での土地活用に向いた方法です。
しかし、収益性があまり高くないことや、節税効果が期待できないことが難点。「固定資産税の足しになれば…」程度の感覚でないと、少々物足りないかもしれません。
・商業施設
意外と自由度が高いのが商業施設です。立地や土地面積に合わせ、さまざまな業種の店舗が考えられます。市街地ならばオフィスビル、市街地でなければ福祉施設として活用するニーズも高まっています。また、土地だけ提供して、事業者が建物を建てる方法をとれば、初期費用をかけずに高い収益を得ることができます。
ただし、オーナー自身がテナントを見つけるのは難しいため、リーシングのプロの手を借りる必要はあるでしょう。
商業施設が有利な理由は？
前述のとおり、商業施設は土地活用の方法としては自由度が高いことをはじめ、さまざまなメリットがあります。その、主なメリットをご紹介しましょう。
土地を貸すだけで低コスト＆安定収入
商業ビルを建ててテナントを入れる場合は、大きな初期投資がかかります。しかし、その場所に出店したい事業者が建物を建て、オーナーは土地だけを貸す形であれば、初期投資はほとんどかかりません。
立地に合った店舗が出店すれば、低コストで安定した収入を得ることができます。
郊外でもロードサイドなら高収益が見込める
郊外のロードサイドの土地の場合、住宅用としては立地的に経営が難しくても、商業用であれば可能になることがあります。
また、少々市街地から離れた立地でも、国道などのロードサイドであれば、コンビニやドラッグストアなどの出店で、高い収益を見込むこともできます。
人間関係のトラブルが少ない
アパートやマンション経営では、住民同士のトラブルに頭を悩ませることも少なくありません。しかし、法人を対象にした商業施設なら、そうした心配はほとんどありません。
特に、チェーン店の場合は、何らかのトラブルがあっても対応方法が確立されていることから、安心して貸し出すことができるでしょう。
相続税など、税制上も有利
アパートやマンションを建てた場合と同様、商業施設を建てた場合にも、土地の相続税評価額を大きく下げることができます。相続を考えて、税対策を行いたい場合には適した選択といえるでしょう。
商業施設としての具体的な活用方法は？
土地を商業施設として活用するにしても、具体的な方法はさまざまです。
大きなくくりでいえば、下記の2つに分けられます。
- 土地オーナーが土地だけを貸す
- 建物まで建てて貸し出す
それぞれについて、詳しくご説明しましょう。
土地のみを貸し出す場合
オーナーが土地を貸し出し、そこに事業者が店舗を建てて営業するスタイルでは、オーナーは自身所有の土地に「事業用定期借地権」を設定します。事業用定期借地権とは、「事業用に限り、期間を定めて土地を貸し出す」もので、契約期間が満了すれば借主は建物を解体し、原状復帰して土地を返還する決まりになっています。
そのため、低コストで土地活用でき、契約期間が終われば更地になって返還されることから、安定性の高い方法といえます。
オーナー自身が建物を建てて貸す場合
商業ビルを建ててテナントに貸し出すスタイルは、一般的な建物賃貸借になります。法人対象であれば賃料を高めに設定できるため収益性が高く、長期の入居が期待できますから、空室のリスクが少ないというメリットがあります。
さらに、テナント企業によっては建築費用の協力金もあり、さらに負担が少なく活用できる場合もあるでしょう。
また、テナント企業が内装や設備工事を行うため、初期投資や維持費の負担が抑えられ、短期間での回収が図れるというメリットもあります。
ノウハウを持つパートナーを見つけよう
土地だけを貸し出すにしろ、建物を建てて貸すにしろ、土地オーナー自身の手ですべてを処理するのは難しいはず。そこで大切なのは、十分なノウハウを持ったパートナーを見つけることです。そうすれば、リスクを抑えつつ、効率的な土地活用が可能になります。
土地活用をパートナーに依頼する主なメリットには、下記のようなものがあります。
質が高く効率的な設計ができる
商業ビルを考えた場合、そこに入居する企業にとって、家賃は大きなコストとなります。建物はそれに見合う使い勝手や効率性がなくてはなりません。また、エントランスからエレベーター、廊下、スタッフルームまで、一定レベルのグレード感を持たせることも大切です。
一日のうちの多くの時間を過ごすオフィスだからこそ、効率良く仕事ができ、ストレスを感じない設計が必要となります。さらに、居心地の良い照明や内装が施されていれば、社員のモチベーションも高まるでしょう。
商業施設の設計に慣れた業者であれば、こうしたポイントを押さえ、テナントが「入居したい」と感じる物件を設計できるはずです。
リーシングも任せられる
商業施設として土地、あるいは建物もいっしょに貸し出すとなると、借主を探さなくてはなりません。このリーシングはいわば営業ですが、ただ闇雲に企業に営業をかけるだけでは難しいでしょう。
近年では、飲食のチェーン店や小売店などが、自社のオフィシャルサイトで物件を募集するケースが多く見られるようになりましたが、不動産業者のネットワークなどからまめに情報をキャッチし、立地に合ったテナントを探し出すには、リーシングのノウハウを持った業者に依頼するのが効率的です。
土地活用は、まず相談から始めよう
商業向けの土地活用は、十分なノウハウがあれば、最も安定的かつ効率的に収益を上げることができます。そこで重要なのは、信頼できるパートナーの存在。設計・建築からリーシングまで依頼できる業者であれば、土地オーナー自身が動く必要はほとんどありません。
そのためには、安心して土地活用を任せられる、信頼できるパートナーを見つけましょう。
