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土地活用にかかる費用とは?初期費用や利回りをチェック!

土地活用にかかる費用とは?初期費用や利回りをチェック!

土地活用にかかる費用とは?初期費用や利回りをチェック!

土地を活用するにあたってチェックしておきたいのが、初期投資にかかる費用と、投資額に対して得られる利益の割合を表す「利回り」です。

土地活用に必要となる主な初期費用の種類

土地活用をする際には、土地を活用できる状態にするための費用と、土地の上に建物を建てる費用が初期費用としてかかります。活用したい土地の立地条件や広さのほか、地域ごとの工事費用の相場などによって金額は異なりますが、一般的にどのような初期費用がかかるのか確認しておきましょう。

土地取得費

所有する土地がない場合、まずは土地を取得する必要があります。土地取得にかかる費用は、立地や広さなどによってさまざまです。

建物解体費

所有する土地、もしくは購入した土地に古い建物が残っている場合、建物を解体して土地をならさなくてはなりません。地中の基礎部分や、解体時に出た瓦礫を取り除いて、重機できれいに整地して固めます。

解体費用は、建物の大きさや構造、作業に必要な日数などによって異なります。一般的な住宅なら100万円前後から数百万円ですが、中規模で鉄筋コンクリート造のビルやマンションでは、解体費だけでも1,000万円以上になることもあるでしょう。

造成費

田んぼや畑などの農地を埋め立てたり、山林を切り拓いたりして活用する場合、埋め立てや木の伐採などを行って土地を整備する造成が必要です。

田んぼの深さや土地の広さ、地域などによって工事費用が異なり、傾斜地や高低差がある敷地には追加で費用がかかります。

建築費

ならした土地の上に建物を建てる際に、建築費がかかります。土地活用のための代表的な建物には、アパート、マンション、商業施設、福祉施設などがあり、いずれも建物の大きさや構造、使用する資材、工事日数などが費用を左右します。

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土地活用の方法別・初期費用と利回りの考え方

続いては、代表的な土地活用の方法別に、必要となる初期費用と利回りを考える上でのポイントについて見ていきましょう。

利回りは、投資した金額に対して、一定の期間で得られる収益の割合を示したもの。土地活用では、解体工事や造成工事、新たな活用方法のためにかかった建築費などの初期費用に対して、収益を得やすい高利回りの活用方法を見つけることが重要になります。

土地の賃貸

土地の賃貸は、初期費用がなくても運用をスタートできる土地活用方法で、所有している土地をそのまま第三者に貸し出して地代収入が得られます。土地をならす造成費や建築費は借主負担となり、貸主の持ち出しがありません。初期費用がかからないため、高い利回りが期待できます。

しかし、地域のニーズに合った広さや立地でなければ、いつまでも借り手がつかないことも考えられます。

駐車場・コインパーキング経営

駐車場・コインパーキング経営は、土地を整地し、月極駐車場やコインパーキングにして運用する方法です。初期費用としては、建物が立っていれば建物の解体費、更地であっても凹凸や傾斜があったり、瓦礫が残ったりしていれば造成費がかかります。

建物を建てる必要がないため初期費用を抑えることも可能で、一般的な駐車場の場合は、コンクリートやアスファルトで土地を固める費用のみで済むでしょう。コインパーキングであれば、これに加えて料金支払いのための機械導入費用などがかかります。

利回りについては、確保できる駐車スペースや契約台数、車の利用者が多い立地条件などが影響します。

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マンション経営

マンション経営は、新たにマンションを建てて家賃収入で運用する方法です。初期費用は、土地の上に建物が建っていれば解体費、更地に整地する必要があれば造成費がかかります。

マンションの建築費は、木造の戸建てやアパートなどと比べて費用が高くなります。一般的に、マンションの構造は鉄筋コンクリート造で、3階建てや4階建て、もしくはそれ以上の階数にする場合が多く、資材費や工事費がかさむためです。間取りやデザイン、共用部分の設備などを充実させた場合、さらに多くの費用がかかるでしょう。こだわりによっては、建築費が数億円に上ることもあります。

 

初期費用を回収し、安定した利回りを確保するためには、マンション経営に付き物の空室リスクをどれだけ抑えられるかがポイント。交通の利便性をはじめ、近隣に買い物しやすいスーパーがあるかどうかや、学校や病院といった公共施設の有無など、周辺環境が良い立地であれば空室リスクを抑えられる可能性が高まります。

福祉施設の経営

福祉施設経営は、老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、デイサービスなどの福祉施設を新たに建てて、施設の運用益を得る方法です。

福祉施設を建てるには、居住スペースと介護サービスを提供するスペースを確保するため、ある程度の土地の広さが必要になります。そのため、土地の上に建物がある場合の解体費や造成費は数百万円から場合によっては1,000万円以上、福祉施設の建築費は数千万円以上かかると考えられます。

 

利回りについては、高齢化で地域を問わず入居需要が見込める上、一度入居すると長く住み続ける人が多い傾向があるため、安定した運用が可能です。株式会社タカオがご提案する福祉施設は、1棟4,000万円から建てられます。

 

【関連記事】

土地活用は老人ホームや介護施設に注目!そのメリットとデメリット

土地活用は初期費用と利回りを見極めて!

土地活用を検討する際には、活用方法に応じて必要になる初期費用と利回りをしっかり見極めることが大切です。最適な土地活用方法をはじめ、活用方法別の初期費用や利回りについて詳しく知りたい方は、地域のニーズをよく知る専門家に相談しましょう。

株式会社タカオでは、その土地に合った最適なご提案ができますので、お気軽にご相談ください。

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