土地を所有していても「どんな活用方法があるのか」「どんな活用方法が有益なのか」など難しい点が多いでしょう。
土地活用を検討していても、充分に計画せずに運用を始めると損失ばかり出てしまう恐れがあります。
この記事では、土地活用のアイデアや活用における成功例、失敗例を交えて解説します。
この記事を読めば、土地活用のアイデアや成功のポイントを掴み、有効な土地活用ができるでしょう。
広い土地活用例
土地活用は所有している土地の広さによって、活用方法がさまざまです。以下に広い土地活用の具体的な方法を解説します。
マンション
マンション経営は比較的安定した収益を得る方法とされています。
建築費用など初期費用はランニングコストは高いですが、入居者を確保することで高い収益を得られるでしょう。
周辺地域の需要や交通機関の利便性、生活必需品が揃う施設が近くにあるなど、立地条件がよければ空室のリスクが避けられ収益が期待できます。
月極駐車場
駐車場運営には、月極駐車場とコインパーキングの運用があります。広い土地を活用するなら月極駐車場、狭い土地を活用するならコインパーキングが良いでしょう。
駐車場運用は、大きな収益は見込みづらい土地活用方法ですが、安定性や初期投資額を重視したい方は検討をオススメします。
なお、駐車場経営として得られた収益は不動産所得として、賃貸マンション・賃貸アパートと同じように計算されます。月極駐車場のメリットは、機械の導入が要らないため初期費用を安くできるのに加え、将来他の業態に転換する時も簡単に転換できる点です。
店舗
コンビニなどの店舗として土地活用する場合は、所有している土地の周りに競合店がなければ、高い需要が見込めます。
自力での経営に不安がある場合は、店舗部分を貸し出すことも可能です。店舗が地域の需要に応えられれば、高い利益を得られるでしょう。また周辺に競合店舗がなく集客が見込めるかどうかなど、事前にリサーチが必要です。
介護施設
介護施設運営は郊外であっても近くに人が住んでいればニーズがあるため、安定した収益を得ることが期待できます。
現在日本は超高齢化社会に突入しており、老人ホームなど、高齢者福祉施設へのニーズが高まっています。また、条件を満たせば補助金や助成金などを利用して初期費用を抑えることも可能です。
需要のある地域であれば、一度契約を交わすと借主が短期間で撤退する可能性は低いため、長期間安定した収入を得ることができるでしょう。
ただし、広い土地では老人ホームなど大きな施設での運用が挙げられますが、デイサービスや小規模多機能型居住介護を作るには狭い土地でも可能になります。
トランクルーム
トランクルーム運用は空き地に複数台のトランクルームを置き、トランクルームを借りている人から賃料を得る仕組みです。
自費でトランクルームを購入するか、専門業者に土地ごと借り上げを依頼する方法があります。購入したトランクルームの管理を専門業者に任せる方法もあり、リスクを減らしつつ収入を得られるでしょう。
近年では倉庫がない家が増えてきておりトランクルームの需要が高まっているため、契約者を確保できれば安定的な収入となります。
狭い土地活用例
以下に狭い土地の活用例を解説します。
アパート
狭い土地では、アパート利用が需要の高い土地活用方法のひとつです。特に単身の若年層からの需要があり、広さよりも利便性を求められます。
狭い土地のアパート建築は通常のアパート建築よりも正確に入居者ニーズを捉える必要があります。例えば単身の若者をターゲットに設定し、利便性を追求した間取りにすることや、設備を充実することが挙げられるでしょう。
また、他のアパートと差別化するためにセキュリティ面の強化や楽器演奏可能など特徴を取り入れることも大切です。
戸建賃貸
マンションなどの集合住宅でなく、戸建ての物件を建築して賃貸として貸し出す土地活用方法もあります。
1物件を1世帯に貸し出すことしかできませんが、戸建て物件はファミリー世代が借りることが多いため、一度借り手がつけば中長期的に賃料収入を得ることができるでしょう。また、駐車場を併設できる広さがあれば立地は限定されにくくなります。
コインパーキング
約4.5坪の土地があれば普通乗用車を1台駐車できます。数台分の駐車スペースがある土地があれば、コインパーキング経営というアイデアもあります。
コインパーキングは駐車場設備や精算機などの導入が必要ですが、アパートやマンションを建てるより初期費用が安く済みます。
駅の近くや商業地、観光地などの場合は、利用者が増えるほど利益が増大するコインパーキングにすることで高い利益を得やすくなるでしょう。
土地活用の成功事例
土地活用における成功事例を紹介します。
立地条件を活用した駐車場経営の成功事例
駐車場の成功事例としては、地方都市のターミナル駅近くで行う時間貸し駐車場が挙げられます。
駐車場はマンションやアパートと比較すると土地の利用効率が悪く収益性が低いため、都心のような土地の固定資産税が高いところで行ってしまうと、逆に儲かりません。
一方で、地方は土地の固定資産税が安いため、駐車場は地方の方が収益性は高くなります。
地方でも、県庁所在地におけるターミナル駅や百貨店等の周辺などは駐車場ニーズが高いです。
大きな土地を効率よく活用した老人ホーム運用
老人ホームの成功事例としては、第一種低層住居専用地域内の大規模な土地で行うケースです。
第一種低層住居専用地域とは、都市計画法で定められる主に低層の戸建てしか建てられない用途地域のことをさします。第一種低層住居専用地域では、店舗等の事業系の土地活用ができないため広い土地の活用は基本的に難しいのですが、老人ホームであれば第一種低層住居専用地域でも建築可能です。
大きな土地に老人ホームの一棟貸しができるため、土地を無駄なく、効率よく利用することで大きな収益に繋がります。
土地活用の失敗事例
土地活用における失敗事例も紹介します。
ニーズに合わないアパート経営の失敗事例
ニーズに合わないアパートを建設してしまうと、空室が埋まらず失敗に繋がります。
例えば駅から徒歩数分のような物件で単身者の需要が高い地域にあるにもかかわらず、3LDKのようなファミリータイプの間取りを作ってしまうケースです。
駅から近いアパートでは、比較的利便性を求めた若者や単身者に需要の多い傾向にあります。
ファミリータイプは面積が広いため、必然的に賃料総額が高くなり「買った方が安い」という判断になりやすく、賃貸需要が弱いのが一般的です。
単身者の需要があるエリアでは、ファミリータイプのような広い間取りはなるべく避けることが適切となります。
競合の出店による店舗運営の失敗
コンビニなどの店舗運営にて失敗する原因の多くは競合の出店です。近隣に他の競合が出店すると急激に売上が落ちる恐れがあるため、早期に徹底してしまうことがあるのです。
店舗の土地活用をする場合には、単純に賃料だけでテナントを決めるのではなく、退去リスクの低い業種や、資本力のある借主を選ぶ必要があります。
また、退去を防止するために、賃貸借契約書には中途解約時のペナルティを厳しくする等の予防も必要です。
土地活用の今後
土地活用の今後では少子高齢化による人口の減少や、生産緑地の指定解除が発生する2022年には注意が必要になります。
「少子高齢化による人口の減少」によって需要と供給のバランスが悪くなり「空き家」など使用されない土地が増えてしまいます。
さらに生産緑地の指定解除が発生する2022年には、1992年に指定された生産緑地がどんどん解除されていくのです。
そのなかでも、福祉、介護施設は需要のある運用と考えられます。
少子高齢化社会が進むと介護施設の需要が高まります。また、介護施設では店舗や商業施設のように駅の近くなど好立地を選ばない点もポイントです。
介護施設の運用を検討する場合は以下リンクを参照ください。
土地活用で成功するためのポイント
土地活用では人気な運用方法を行っても必ず成功するわけではありません。成功するための必要なポイントを以下の項目で解説します。
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市場調査
土地活用を成功させるうえで市場調査は欠かせません。良い活用アイデアがあっても、周りに競合が多いとなかなか成功させるのは困難になります。
その土地にどのようなニーズがあるのかを調べたうえで、適切な土地活用方法を検討する必要があります。
以下は調査の際に検討すべき主な項目です。
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どのような世帯層の人が住んでおり、どのような需要が見込まれるのか、また将来的なニーズも考慮する必要があります。現状では賃貸ニーズが高い場所でも、開発や大型商業施設の出店・学校や病院の建設などでニーズが大きく動く可能性が考えられるのです。
将来の開発予定や周辺に競合が建設されるような空き地がないかなども、調査しておくとよいでしょう。
長期的な視点を持つ
土地活用するうえでは、長期的な視野を持ち、計画を立てる必要があります。
計画を立てる際に重要なことは、できるだけ細かなシミュレーションをすることです。マンションやアパートによる運用であれば、エアコンの交換周期とそれによる経費など、細かく盛り込んでいくとよいでしょう。
また、長期的な土地活用での劣化による修繕など突発的な支出もあります。経費や突発的な支出まで考慮して利回りを計算しなければ、土地活用が失敗してしまう可能性があるので注意しましょう。
さまざまなアイデアからしっかり計画をたて、土地活用を行おう
土地活用のアイデアや事例を交えた成功するためのポイントについて解説をしました。
土地活用前の調査や計画をしっかり行うことで、より良い活用法となり、安定した運営につながります。
土地活用を検討している方は、土地活用のタカオへ相談しましょう。
