田舎の土地は、人口が多い市街地から離れていたり、交通の便が悪かったりするなど、その立地条件から活用方法が難しいとされています。相続などで田舎の土地を所有することになった場合、土地活用をあきらめて放置するしかないのでしょうか？
ここでは、田舎の土地活用を検討する際の注意点と、土地オーナーとして収益を得るためのおすすめの活用方法をご紹介します。
田舎の土地活用をする前に知っておきたい注意点
田舎の土地を有効活用するには、市街地など人口の多い地域とは異なる条件に土地があることに留意する必要があります。まずは、田舎の土地活用を検討する際に知っておきたい注意点について見ていきましょう。
一般住宅、オフィスの賃貸需要が少ない
田舎の土地は、市街地に比べて価格が安いため、うまく活用できれば収益が期待できます。一方、そもそも住む人が少なかったり、オフィスとして利用するには立地条件が悪かったりするため、賃貸需要が見込めないことが多いでしょう。
田舎の土地に賃貸住宅や賃貸オフィスを建てたとしても、空室リスクが高くなるおそれがあるのが難点です。「周辺に工場があって、そこで働く人が入居するニーズが見込めるかどうか」「倉庫や工場などが近くにあり、オフィス需要が見込めるかどうか」など、地域ニーズを十分に調査してから行動に移すことが重要です。
農地を転用する場合には、届出・許可が必要
畑や田んぼなどの農地として使用していた土地は、所有者であっても勝手に住宅や駐車場、オフィス、店舗といった農業以外の目的に転用して使用することはできません。これは、農地法によって定められており、農地を転用するためには、都道府県知事や農林水産大臣などへの届出をして、許可を得ることが必要になります。
農地転用の許可が得られる基準は、農地の広さや自治体によっても異なるため、転用事例のノウハウを豊富に持っている、地元の土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。
建物の建築が規制されている土地もある
活用したい土地が市街化調整区域に該当する場合、原則として住宅や商業施設などの建物を建てることができません。ただし、土地の有効活用がまったくできないわけではなく、建物を建てずに駐車場や資材置き場などとして活用することはできます。
また、各自治体の基準を満たせば、許可を得た上で建物を建てることは可能です。市街化調整区域に建物を建てる許可が得られるケースには、福祉施設や高齢者施設、医療施設の建設があります。
田舎の土地を有効活用して運用する際のポイント
田舎の土地を有効活用して安定した運用を実現するために、土地オーナーとして計画段階から気をつけておきたいポイントは、主に2つあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
立地条件を客観的に評価する
田舎の土地を運用して収益を得るには、土地の立地条件を客観的に評価することが大切です。市街地に近かったり、近隣に大学や企業など人が集まる施設があったりすれば、田舎の土地活用方法の選択肢は増えます。
また、土地の周辺で区画整理や再開発が進んでいるエリアは地域活性化が期待できるため、立地条件によってはさまざまな活用方法が考えられるでしょう。
土地の上に建物を建てて運用益を得ようとする場合には、運用する建物や施設が、その地域の需要に合ったものでないと収益性が悪くなります。その土地の立地条件について、土地活用の専門家に相談するなどして、客観的に評価を受けるのがおすすめです。
【関連記事】
最初から土地活用方法を限定しない
田舎の土地を運用して収益が出るかどうかは、その土地の周辺環境と活用方法にかかるコスト次第。「広い土地を相続したから、夢だった賃貸マンションを建てよう」「田舎は車社会だから駐車場を作っておけば大丈夫だろう」など、最初から活用方法を限定して計画を進めるのはおすすめできません。
その地域ならではの事情や周辺環境など、土地を取り巻く状況は常に変化しています。地元の最新情報を収集して、実態に見合った土地の活用方法を柔軟に検討するのがポイントです。
田舎の土地のおすすめ活用方法4選
田舎の土地活用は、人口が多い市街地などと比べて簡単ではありませんが、方法がないわけではありません。続いては、立地や周辺環境次第で田舎の土地でも運用が可能な、おすすめの活用方法を4つご紹介します。
アパート・マンション
田舎の土地の中でも立地に恵まれているエリアでは、賃貸のアパートやマンションを建てる活用方法が考えられるでしょう。初期投資にかかる建築費を抑えるなら、木造や軽量鉄骨造がおすすめです。賃貸需要に即した計画を立てて、入居者が魅力と感じるアパート・マンション経営を行うことが、安定した家賃収入を得られるかどうかのカギとなります。
商業施設
交通量が見込める国道や県道沿いに土地があるなら、コンビニやドラッグストアなど、商業施設として有効活用する方法があります。
ロードサイドの商業施設は、ある程度の広さの駐車スペースや店舗面積が必要になるのが一般的。また、立地条件によってどのようなテナントが向いているのかは、ノウハウを持った専門家のサポートを受けるのがおすすめです。
駐車場
できるだけ初期費用を抑えたい場合は、駐車場として有効活用するのもひとつの手です。土地に建物を建てずに、駐車場として使えるように整備するだけでも活用できるので、ほかの活用方法と比べてコストがかかりません。
ただし、宅地に認められている固定資産税の軽減特例の対象にならないことや、収益性はアパートやマンション経営よりも劣る傾向があることに注意しましょう。安定した駐車場経営をするためには、その土地の周辺で駐車スペースが不足しているなど、需要が見込めるかどうかが重要です。
福祉施設
一般的に使いにくいとされる田舎の土地活用におすすめなのが、障害者グループホームやサービス付き高齢者向け住宅などの福祉施設です。福祉施設は入居希望者が多く、一度入居すると長く同じ施設で暮らすため、退去リスクも低い傾向があります。
交通の利便性や人通りが多いことよりも住みやすい環境が重視されるため、田舎の土地でも収益が見込める活用方法です。また、使いにくいとされる三角形や五角形、旗竿地といった変形地でも活用できます。
福祉施設を運用する場合には、土地オーナーが施設を建てて、施設の運営は専門の事業者に委託する方法があります。福祉施設の運営経験や専門知識がなくても、運用が可能です。
【関連記事】
田舎の土地運用を検討するなら、まずはプロに相談を！
田舎の土地の事情や地元のニーズに合った土地活用方法は、一人で情報収集するだけではなかなかわからないもの。
土地オーナーとして最適な運用を考えるなら、地元に密着した土地活用の専門家のサポートが必要です。株式会社タカオでは、これまでの実績から得たノウハウを活かしたご提案ができますので、お気軽にご相談ください。
