交通の便は悪いし、田舎の土地だから土地活用なんて無理――そのように土地活用をあきらめてはいないでしょうか？
たとえ市街地から離れていても、土地を有効活用する方法がないとはいえません。土地活用の具体的な方法やメリットについてご紹介します。
なぜ土地活用が必要なのか？
せっかく土地を持っているのに、空き地として放置したまま…。これは、とてももったいない状況です。そのままではデメリットばかりですが、反対にうまく活用することで、さまざまなメリットが生まれます。
まずは、具体的にどのような面でメリットがあるのか見ていきましょう。
固定資産税分のマイナスを補填できる可能性がある
たとえ田舎の土地でも、立地や面積によってはそれなりの評価額になり、それが固定資産税に反映されます。そこで土地を活用せずにいると、この固定資産税分がそのままマイナスになってしまうのです。
何もしないまま毎年数十万円もの固定資産税を納付するなら、「税金分くらいの収益は上げるべきだ」と感じるのではないでしょうか。
相続税対策上、有利になる
ある程度の年齢に達した方ならば、自分の財産を相続するときのことも考えておかなくてはなりません。
不動産に対する相続税は、相続税評価額を基礎として税額が算出されますが、土地・建物の状況によっては、この評価額を大きく下げることができます。
- 更地に建物を建てる
- 建てた物を貸す
これらの方法をとることで、相続税評価額を20％から40％程度引き下げ、相続税をグッと抑えることができます。
地域経済の振興に寄与できる
活用されていない土地は、つまり「何の役にも立っていない土地」ということでもあります。ですが、その土地を活用したらどうなるでしょうか。
例えば、空いている土地にアパートやマンションができれば、人の流入が増え、経済活動が活発になります。ドラッグストアやコンビニエンスストアができれば、地域の人たちの利便性が高まります。
所有している土地を活用することで、所有者自身の利益だけでなく、地域経済の振興や利便性の向上にも、役立てることができ、それによってさらに土地の価値が上がる――そんな好循環が生まれるはず。
土地活用の方法、その選択肢は？
土地活用によって、固定資産税や相続税の面でメリットがあるとはいえ、住人の数が少なく人の行き来も少ない場所では、そう簡単にはいかないと思われるのではないでしょうか。
確かに、そうした面がないとはいえません。しかし、やり方はあります。その方法をいくつか挙げてみましょう。
1 賃貸住宅
土地の活用方法は、立地と面積、さらに行政上の区分などによって、最善の選択が変わってきます。ですが、まず考えられる方法というと、賃貸住宅が挙げられるでしょう。
木造や軽量鉄骨造であれば建築コストもさほどかからず、土地の形や面積に応じた設計が可能で、管理もしやすいことから、個人でも手掛けやすい土地活用の方法となります。ただし、周囲の環境などの立地をチェックして、十分な入居者を集められるかどうか、検討する必要があります。
2 駐車場
駐車場は建物が不要なので、コストをかけずに収益化を図れる土地活用の方法となります。コインパーキングの設備を導入するにしても、その後、建物を建てる際には簡単に撤去できますから、その点でも使い勝手はいいでしょう。
ただし、建物がないために固定資産税の減税対象にならないこと、アパートやマンション経営ほど収益性は高くないといった特徴もあります。
3 商業施設
人も交通量も少ない…という立地でも活用できるのが商業施設です。ある程度の人口があり、おおよそ70坪程度の面積があれば、商業施設としての活用ができるでしょう。ただし、どのような施設がいいのか、それは周囲の環境によって大きく変わります。
国道や県道沿いであればコンビニ、敷地面積によっては大きなドラッグストアといったように、事例はさまざまあります。
どのような土地にどのような商業施設がマッチするかは、その土地をテナントとして活用する事業者側、あるいは土地活用のアドバイザーが多くのノウハウを持っています。どのような活用方法が考えられるのか、まずは相談してみることをおすすめします。
4 福祉施設
福祉施設は、ここまでご紹介した方法が有利となる「利用する人の多い場所」ではなくても活用が見込める選択肢です。また、一般的には使いにくいとされる変形した土地や、表通りから奥まった「旗竿地（はたざおち）」といわれる土地にも可能性があります。
福祉（高齢者、障害者）向けの施設になると、今後さらにニーズが高まることが予想されるだけに、有望といえるでしょう。
また、福祉施設に関しては、長期間の一括借上げが多く、長く安定した活用も行えます。
法令や条例による土地利用の制限に注意
土地活用の方法についてご紹介しましたが、場所によってはその使途が制限されている場合があります。これは、都市計画法という法律にもとづくもので、住宅系、商業系、工業系それぞれに、どこにどのような建物・施設を建てることができるかが定められています。
また、各自治体で定める「市街化調整区域」では、そもそも建物の建築そのものが制限されているため、土地オーナーの思いどおりに建物を建てられるというわけにはいきません。
こうした制限がある場合には、それに沿った活用方法をとらなくてはなりません。土地活用の専門家の意見やアドバイスを参考にしつつ、検討していくといいでしょう。
土地活用には信頼できるプロに頼ろう
土地活用にはさまざまな方法がありますが、どの方法がベストなのかは、立地や土地の面積、状態などによって異なります。そのため、どの方法をとるかを判断するには、経験豊富な土地活用のプロの意見を参考にするのが一番です。プロに任せることによって、下記のようなメリットを得られます。
各方面へのネットワークを持つ強み
どのような方法を選んだとしても、土地活用にあたっては多くの専門家の手を借りることになります。
建物を建てるなら建設会社に任せることになりますし、税金や相続に関する疑問や不安があれば、税理士や公認会計士、弁護士などの助言が必要でしょう。入居者やテナントを募るリーシングも、オーナーみずから行うにはハードルが高いはず。その後の管理についても、不動産業者や管理会社に委託することもあるでしょう。
これら、各方面の専門家につながる太いパイプを持っている業者なら、土地活用をワンストップで任せられるはずです。
経験から生まれる、プロのノウハウ
土地活用に関して長い経験と実績がある業者なら、「どんな土地にはどんな活用方法がフィットするか」を、経験知として持っています。
傾斜地や変形地、狭小地であっても、プロならではのノウハウを発揮して、最善の方法を提案することが可能です。
該当地域について多くの知見を持っている
単に田舎の土地といっても、地域ごとに特徴があります。賃貸住宅を建てるにしろ、商業施設として活用するにしろ、その地域の特色やニーズに合ったものにしなくては、十分な活用は見込めません。
そうした意味で、地域の事情に詳しい業者に依頼するのが、より確実な方法でしょう。地元に根づき、周辺の環境やニーズに詳しい業者であれば、そのエリアについて多くの知見を持っています。
土地活用は、頼れるパートナー選びから
田舎の土地だからといって、活用方法がないわけでは決してありません。豊富な経験と実績を持ち、その地域の事情に詳しい業者であれば、あなたが思いもしなかったような提案も期待できます。
まずは相談できるパートナーを見つけて、あなたの土地を活かす最善の方法を見つけてください。
