田舎にある土地の多くは、交通の便が悪く人口も少ないため、土地活用するのは難しいと思われている方は多いのではないでしょうか。
ただ、土地活用しないでいると、所有しているだけで固定資産税等の税金がかかります。
この記事では、田舎で土地活用するメリット、田舎の土地活用の特徴や注意すべきポイント、田舎の土地活用に当たってまずすべきことを説明し、田舎の土地活用の特徴を活かした土地活用方法をご紹介します。
田舎の土地を活用するメリット
田舎の土地を放置しておくと、所有しているだけで固定資産税等の税金がかかり、除草や不法投棄物の処理など、思わぬ維持費が必要になることもあります。
相続等で取得した田舎の土地は、収入がない一方、支出だけ発生している赤字の状態にあることも多いことでしょう。
田舎で土地活用することで、収入を得られるだけでなく、固定資産税等が軽減される、地域活性化に貢献できるなどのメリットがあります。
固定資産税等が軽減される
田舎の土地を更地のままにせず、土地を貸したり、建物を建てた上で第三者に貸したりして土地活用することで、固定資産税や相続税などの節税効果があります。
たとえば、住宅を建てた場合は、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用され、固定資産税額は最大6分の1まで、都市計画税額は最大3分の1まで減額。
また、土地は「貸家建付地」扱いとなり、相続税も節税できます。
地域活性化に貢献できる
田舎の土地を空き家や空き地のままにしていると、たとえば、老朽化した空き家は倒壊の危険があり周辺に危険が及ぶ、空き地は不法投棄や治安の悪化につながるなどのデメリットがあります。
土地活用することで、地域において人の流れや住民が増えるなど、地域の活性化に貢献できるでしょう。
また、元々の住民の潜在ニーズに合った用途の建物を建てることで、住民の利便性が高まるという効果もあります。
田舎の土地活用の特徴
田舎の土地活用には、市街地や都心の土地活用とは異なる特徴があります。
田舎の土地は敷地が広い
田舎の土地は、市街地と比べて敷地が広いことが多いのが特徴のひとつ。
このため、田舎の土地活用では以下のメリットがあります。
- 大規模な建築物を建てることができる
- 建物設計の自由度が高い
- 十分な駐車場スペースを確保できる など
田舎は競合店舗が少ない
田舎の土地活用においては、店舗の数自体があまり多くなく、競合店舗が少ないということも特徴です。
立地によりますが、コンビニエンスストア、ドラッグストア、ファミリーレストランなどは、人口が少ない田舎であっても潜在ニーズがあるケースも考えられます。
このような店舗に対する需要がある場合は、田舎で競合店舗が少ないことがプラスに働きます。
田舎で土地活用するにあたって注意するポイント
田舎の土地活用に当たっては、市街地や都心とは異なるいくつかの注意ポイントがあります。
田舎の土地は地形的な制限が多い
田舎の土地は、これまで建物を建てたことがなく、整地されていないことが多いです。
特に、土地に傾斜がある、平らでない、木が植わっているなどの場合は、造成費や抜根費用が嵩むことがあります。
また、土地が「宅地造成工事規制区域」に含まれる場合は、造成工事を行う際に許可が必要となり、融資が通りにくいケースも見られます。
田舎の土地は建築制限が多い
田舎の土地は法律上建築上の制限が厳しいことが多く、土地活用の選択肢が限られる傾向にあります。
特に、都市計画法上の「市街化調整区域」にある土地や、現況が「農地」である土地には、厳しい建築制限がかかっています。
「市街化調整区域」にある土地
都市計画法上、一体の都市としてとらえる必要がある区域は「都市計画区域」として指定されています。
都市計画区域内ではいわゆる「線引き」が行われており以下の3つに分類されます。
- 市街化区域：計画的に市街化していくべき区域
- 市街化調整区域：市街化を抑えるべき区域
- 非線引き区域：市街化区域にも市街化調整区域にも指定されていない区域
「市街化調整区域」では、原則として建物が建てられませんが、「市街化区域」と「非線引き区域」では可能です。
「市街化区域内」では、住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分した「用途地域」が定められています。
各用途地域では、それぞれ建てられる建物の用途や規模が決められています。
たとえば、「工業専用地域」は工業のための地域であり、住宅や店舗などは建てられません。
「非線引き区域」は、用途地域の指定がない地域が多く、用途制限が厳しくありませんので、土地活用方法の幅が広がります。
ただし、インフラが整っておらず、土地活用に際して想定外のコストがかかる可能性があることに留意しましょう。
「農地」である土地
土地の現況が農地で、建物を建てるために宅地など別の地目（土地の用途）に変更する場合、農業委員会の許可を申請する必要があります。
農業復興地域整備計画において「農用地区域」に指定されている土地は、原則不許可となります。
市街地にあるいわゆる「市街化区域内農地」の場合、生産緑地でない限り許可される可能性がありますが、許可を得るまでに場合によっては数ヶ月かかるケースもあるようです。
そのため、開発のスケジュールに間に合うように、早めに動き出すことが大切でしょう。
農地から別の地目に転用できる場合は、司法書士に依頼して地目変更しますので、信頼できる司法書士を見つけることも大切です。
なお、農地の場合、農地のまま土地活用することも可能です。
用途の変更が難しい場合はこちらも考えてみましょう。
- 他の農家へ売却
- 他の農家に貸す
- 市民農園
田舎の土地は需要が少ない
田舎の土地は、市街地から離れており交通の便が悪い、周辺に人口が少ないなど、住宅、オフィス、店舗の賃貸需要や駐車場の需要が少ないことが多いです。
このため、土地活用法が限定され、限られた選択肢の中から選ぶしかない場合もあります。
空き家はすぐに取り壊さない
空き家を取り壊して更地にすると固定資産税等の税負担が上がるリスクがあるため、次の土地活用法が決まるまで取り壊さない方がいいこともあります。
まずは、建物をそのまま活用できないか検討してみましょう。
ただし、空き家のまま長期間放置しておくことは避けた方が良いでしょう。
老朽化した空き家は、倒壊のリスクが生じ、不法投棄の温床になるなど、地域に悪影響を及ぼす可能性があります。
日本では現在、空き家の数が増加する「空き家問題」が表面化しており、政府も対応に乗り出しています。
2015年に制定、2023年に一部改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、老朽化しており維持管理がなされていない空家を、自治体が「特定空家等」に認定できるようにしました。
特定空家等に認定されると、適切に管理するよう助言および指導されるほか、固定資産税・都市計画税の「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されなくなってしまう可能性があることに留意が必要です。
▼関連記事
田舎で土地活用する際にすべきこととは？
田舎で土地活用を始めるに当たっては、まず役所等で建築上の法規制を調査して建築可能な建物の用途および規模を把握し、マーケット分析を念入りに行うことが重要です。
建築上の法規制を調査する
建築上の法規制は、市町村役場で調べられます。
自治体によっては、ウェブサイトで調べられることもあります。
ただ、田舎の土地に多い市街化調整区域内の土地や農地は、通りいっぺんの調査ではどんな土地活用法が可能であるのか、分かりにくいこともあります。
役場の都市計画課などで直接相談した方が、より正確に調べられるでしょう。
建物が建築可能な場合は、指定された用途地域などを調べ、どのような用途の建物をどれくらいの規模まで建てられるのか調査します。
マーケット分析を行い、土地活用法を決める
次に、マーケット分析を行い、どんな土地活用法が適しているのか慎重に判断しましょう。
マーケット分析では以下の3点の調査を行ないます。
- 立地条件
- 人口
- 需要
たとえば、立地条件であれば、最寄り駅に近いか、近い場合は乗降者数がどれくらいか、幹線道路に面しているか、前面道路の交通量はどれくらいかなどについて調べます。
近くに大学や工場があるかも大事なポイントです。
また、周辺エリアの人口について、過去の推移から将来の動向を推測します。
年齢別人口も調べておくと、潜在ニーズの分析に役立てることが可能です。
需要の把握も重要なポイント。
周辺エリアではどんな需要があるか、たとえばドラッグストアなど商業施設の潜在ニーズがある、福祉施設が不足している、などを分析して最適な商業施設の種類を検討します。
周辺住民にアンケートを取ったり、周辺で土地活用に成功した事例を参考にしたりするのも有効でしょう。
どのような土地活用法が最適かの目途が付いたら、テナントを探し、合意できたら契約を締結します。
これらのマーケット分析やテナント選定、契約に当たっては、やや専門的な内容を含むため、プロに相談する方がベターです。
田舎でおすすめの土地活用方法
田舎の土地の特徴を活かした、おすすめの土地活用方法を5つご紹介します。
福祉施設を建設する土地活用
田舎の土地は、交通の便が良くない、人口が少なく店舗需要や住宅の賃貸需要が少ないなどの特徴があり、土地活用に当たってハンデとなりやすいです。
ところが、福祉施設を建設する土地活用では、田舎にあり交通の便が悪いことがあまりデメリットとなりません。
福祉施設は、敷地規模が300坪以上あれば検討可能であり、変形土地やいわゆる旗竿地など土地活用しづらい土地の形状であっても、場合によっては設計でカバーできます。
福祉施設の代表的なものが「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」。
介護事業者が長期間一括借り上げするケースが多いため、退去リスクが低く安定的な収益を確保しやすい土地活用法です。
日本は高齢化が進んでおり、福祉施設の需要が高まっており、国や自治体から補助が出る場合もあります。
また、要件を満たせば、固定資産税や不動産取得税、相続税の節税対策が可能です。
▼関連記事
賃貸住宅を建設する土地活用
賃貸アパートを建設してアパート経営することは、最もよく知られた土地活用法のひとつではないでしょうか。
田舎の土地でも、最寄り駅に近い、大学や工場などが近くにあるなどの場合は、賃貸住宅を建設する土地活用も可能です。
例えば、外国人労働者が多いエリアでは、外国人向け賃貸住宅の経営で成功した事例もあります。
さらに、テレワークの普及や二拠点居住への関心が高まったことで、田舎でも地域によっては、以前より賃貸需要が見込めるケースもあるでしょう。
賃貸アパートを建てる初期投資はかかりますが、木造や軽量鉄骨造りのアパートであれば、投資額を抑えられます。
賃貸住宅による土地活用は、比較的安定した収益が見込める一方、建物の維持管理、共用部清掃、入居者募集、入居者トラブルへの対応など、運営にはそれなりに手間がかかるのがデメリット。
土地オーナー自身で管理を行うのか、費用を支払って管理業者に委託するのか、検討が必要となります。
また、大学に通う学生や工場で働く人向けの賃貸住宅を建設する場合は、移転や撤退のリスクがあることに留意が必要です。
▼関連記事
商業施設を建設する土地活用
田舎でも交通量の多い幹線道路沿いにあり、敷地規模が大きい土地なら、商業施設を建設する土地活用も可能性としてあります。
テナント候補として、以下のものが挙げられます。
- ショッピングセンター
- コンビニエンスストア
- レストラン
- ドラッグストア など
立地や需要によってどのような商業施設が向いているかは異なるため、マーケット分析を慎重に行うことが大切です。
また、車で来店する客が多いことから、駐車スペースを十分とる必要もあります。
商業施設を建設する初期費用がかかりますが、「建設協力金方式」を採用すれば、テナントが支払う建設協力金を建設費に充てられ、初期費用を抑えることも可能です。
▼関連記事
新たに建物を建てずに土地活用
田舎の土地活用では、新たに建物を建設する土地活用では初期投資額に見合った収入を得られず、採算が合わないということが多々あります。
そのような場合は、現にある建物を活かした土地活用法や、建物を建てずにできる土地活用法を検討しましょう。
戸建て住宅があるなら戸建賃貸
空き家となっている戸建がある場合は、戸建賃貸という選択肢のひとつ。
地方移住や二拠点居住への関心が高まっている昨今、特に趣がある古民家の場合、エリアによっては需要が見込めます。
観光地が近い、大学が近いなどの立地であれば、インバウンドを見越した民泊やシェアハウスも候補として挙げられます。
既にある戸建を利用するので建築費はかからないものの、維持修繕費は必要です。
また、戸建て賃貸は1部屋しかないので、賃借人が退去すると収入がゼロになってしまうという空室リスクがあります。
新たな建物が建てられない場合の田舎の土地活用
市街化調整区域内にある更地、農地である、需要が少ない場合など、新たな建物が建てられない場合は、次のような土地活用法があります。
建物を建てずに更地のままで土地活用する場合、収益性が低く節税効果も薄くなりがち。
しかし、毎年支払う税金分またはその一部を、賃料収入として賄えるというメリットがあります。
貸農園
相続などで農地を取得した土地オーナーが農業従事者でなく、かつ農地転用が難しい農地の場合は、「特定農地貸付方式」などにより貸農園、観光農園、市民農園として土地活用が可能です。
農地の賃貸は土地オーナーが自ら経営する以外にも、NPO法人や民間企業に委託する方法もあります。
駐車場経営
駐車場経営も、田舎の土地で一般的な土地活用法。
駐車場には月極駐車場とコインパーキングがあり、エリアの特性によって、適したほうを選びます。
駐車場経営はほとんど初期投資せずに始められるものの、青空駐車場の場合は相続税の節税につながらないことが多いです。
▼関連記事
資材置き場
資材置き場は、ある程度整備された土地であれば、特別な準備なしに始められる土地活用です。
建設会社や土木業者に土地を賃貸することで地代を得るもので、収益性は低いものの、将来的に別の用途に変更して土地活用することも容易にできます。
資材置き場の地代の決め方には、固定資産税・都市計画税の年間合計額の2～3倍程度と設定する方法があります。
トランクルーム経営
トランクルーム経営も立地があまりハンデにならず、田舎の土地活用で選択肢になります。
ただし、コンテナハウスは建物扱いとなるため、市街化調整地域ではトランクルーム経営はできないことを知っておきましょう。
トランクルームは、幹線道路沿いにある敷地な大きな土地に適した土地活用法。
しかし、コンテナハウスを建設する初期費用がかかり、そもそもその地域において、トランクルームに荷物を預けるニーズがあるのか、慎重に判断したいところです。
▼関連記事
太陽光発電
太陽光発電のためにソーラーパネルを設置する土地活用は、近年田舎でよく見られる土地活用法。
田舎の土地の多くは敷地が広く、周りに太陽光を遮るものがないため、太陽光発電に向いています。
集客の必要がないため交通の便の悪さもハンデとなりません。
ソーラーパネル設置に当たっては、国から補助が出ることもあります。
一方、草取りなどのメンテナンスが必要な点に留意しましょう。
地面をコンクリートにするとコストはかかりますが、草取りは不要となり、メンテナンスの手間を省けます。
なお、農地に支柱を建ててソーラーパネルを設置する「営農型太陽光発電」であれば、農地の転用許可がいらず、一時転用許可があれば可能。
農業を継続しながら発電収入も得られます。
土地を売却する
最後に、需要が著しく少ない田舎の土地や、遠方に住んでいて管理が難しいなどの場合、土地を売却するのも選択肢のひとつ。
田舎の土地を売却することに決めた場合は、まず 隣接地所有者に購入の希望があるか聞いてみましょう。
というのも、隣接地所有者が購入した場合、土地を一体化し広い土地にできるというメリットがあるので、すぐに売却できる可能性があります。
田舎の土地を売却する場合は、買主が見つかるまで時間がかかることが多いもの。
適正価格で売り出す、時間的に余裕のある売却計画を立てる、地元の不動産マーケットに詳しい業者に依頼することなどが大切です。
まとめ
田舎の土地活用は様々な制約条件から難しいと思われがちですが、そのままにしておくと、固定資産税等の費用だけが嵩んでいきます。
この記事でご紹介したように、田舎ならではの特徴を踏まえた土地活用法もあります。
田舎の土地でも十分土地活用は可能です。
ただし、どのような土地活用が最適かを判断するには、土地活用のプロの意見も取り入れたい所。
田舎の土地活用を成功させるには、土地活用に詳しく信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
